Με τη συνεργασία του Διονύση Σαμόλη και του Θάνου Δαλιάνη*
Πότε η δωρεάν χρήση γεννά τεκμαρτό εισόδημα και τι ισχύει για το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής.
Ένα σπίτι που παραχωρείται στο παιδί, ένα διαμέρισμα που διατίθεται σε φίλο, ένα γραφείο που χρησιμοποιεί χωρίς ενοίκιο η εταιρεία του ιδιοκτήτη. Πίσω από αυτές τις καθημερινές συμφωνίες βρίσκεται συχνά το χρησιδάνειο. Η απουσία μισθώματος, όμως, δεν σημαίνει απουσία φορολογικών υποχρεώσεων. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να βρεθεί με τεκμαρτό εισόδημα, ακόμη κι αν δεν εισπράττει χρήματα για τη χρήση του ακινήτου.
Τι σημαίνει χρησιδάνειο ακινήτου
Με το χρησιδάνειο παραχωρείται δωρεάν η χρήση ενός πράγματος με υποχρέωση επιστροφής. Στα ακίνητα δεν μεταβιβάζεται η κυριότητα. Η συμφωνία μπορεί να είναι και προφορική, αλλά ένα έγγραφο που ορίζει τη διάρκεια, τη χρήση και την επιστροφή του χώρου περιορίζει τις μελλοντικές διαφωνίες. Η δωρεάν παραχώρηση είναι όμως και φορολογική έννοια: ο έλεγχος για εισόδημα δεν εξαρτάται από το αν τα μέρη ονόμασαν τη συμφωνία τους «χρησιδάνειο». Η βέβαιη χρονολογία του εγγράφου ενισχύει την απόδειξη του χρόνου κατάρτισής του έναντι τρίτων και διευκολύνει την τεκμηρίωση σε φορολογικό έλεγχο.
Το τεκμαρτό εισόδημα του ιδιοκτήτη
Το φορολογικό ζήτημα αφορά τον παραχωρούντα, δηλαδή τον πλήρη κύριο ή τον επικαρπωτή. Κατά τον γενικό φορολογικό κανόνα, η δωρεάν παραχώρηση δημιουργεί ετήσιο τεκμαρτό εισόδημα ίσο με το 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, εφόσον δεν εφαρμόζεται απαλλαγή. Το ποσοστό αυτό προσδιορίζει το εισόδημα και όχι τον φόρο. Στη συγκυριότητα, κάθε δικαιούχος δηλώνει το εισόδημα που αναλογεί στο ποσοστό του.
Για παράδειγμα, φυσικό πρόσωπο που παραχωρεί σε φίλο του για ολόκληρο το έτος διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 180.000 ευρώ αποκτά τεκμαρτό ακαθάριστο εισόδημα 5.400 ευρώ. Με την κατ’ αποκοπή έκπτωση 5% που προβλέπεται για τα φυσικά πρόσωπα, το φορολογητέο ποσό περιορίζεται σε 5.130 ευρώ. Εφόσον δεν έχει άλλα εισοδήματα από ακίνητα, ο φόρος με συντελεστή 15% ανέρχεται σε 769,50 ευρώ, πριν από τυχόν άλλες προσαρμογές της συνολικής εκκαθάρισης. Για μικρότερη διάρκεια παραχώρησης, ο υπολογισμός προσαρμόζεται στον χρόνο χρήσης.
Η οικογενειακή απαλλαγή και το τεκμήριο κατοικίας
Η βασική οικογενειακή απαλλαγή αφορά κατοικία έως 200 τ.μ. που παραχωρείται σε ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος ή εξ αγχιστείας για κύρια κατοικία. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το σπίτι που παραχωρεί γονέας στο παιδί του. Η συγκεκριμένη απαλλαγή δεν καλύπτει αδιακρίτως όλους τους συγγενείς: η παραχώρηση σε αδελφό ή φίλο δεν εντάσσεται σε αυτήν. Η επαγγελματική στέγη βρίσκεται εκτός της συγκεκριμένης απαλλαγής, ακόμη και όταν παραχωρείται σε παιδί ή γονέα.
Η διάκριση από τη φιλοξενία επηρεάζει τις δηλώσεις και το τεκμήριο κατοικίας. Όταν οι γονείς μένουν σε ένα διαμέρισμα και το παιδί τους σε άλλο, του έχουν παραχωρήσει αυτοτελή κατοικία. Δεν πρόκειται για φιλοξενία στην κοινή τους στέγη. Ο παραχωρών αναγράφει το ακίνητο στο Ε2 και ο κάτοικος στο Ε1 ως δωρεάν παραχωρημένη κατοικία, με τον ΑΦΜ του παραχωρούντος. Η οικογενειακή απαλλαγή από τον φόρο διατηρεί αυτές τις δηλωτικές υποχρεώσεις.
Για εκείνον που κατοικεί στο ακίνητο, η δωρεάν χρήση συνυπολογίζεται στην ετήσια αντικειμενική δαπάνη κατοικίας. Το τεκμήριο της δωρεάν παραχωρημένης κατοικίας δεν σημαίνει αυτομάτως πρόσθετο φόρο: η τελική επίπτωση εξαρτάται από το δηλωμένο εισόδημα, τα υπόλοιπα τεκμήρια, την κάλυψή τους και τυχόν εξαιρέσεις.
Η ηλεκτρονική δήλωση της παραχώρησης
Υπάρχει και χωριστό ηλεκτρονικό βήμα. Οι παραχωρήσεις χρήσης δηλώνονται στην εφαρμογή Δηλώσεων Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης της ΑΑΔΕ. Εξαιρείται η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τ.μ. για κύρια κατοικία ανιόντος ή κατιόντος. Η εξαίρεση αφορά την πληροφοριακή δήλωση, όχι την αναγραφή στα Ε1 και Ε2. Για έναν επαγγελματικό χώρο, η δήλωση της παραχώρησης αποτελεί βασικό βήμα τεκμηρίωσης της χρήσης του.
Πότε η δωρεάν χρήση κρύβει αντάλλαγμα
Κρίσιμο ζήτημα είναι το αν η χρήση παραχωρείται πράγματι δωρεάν. Η πληρωμή ρεύματος, νερού ή συνήθων εξόδων συντήρησης από εκείνον που χρησιμοποιεί το ακίνητο δεν μετατρέπει αυτομάτως τη συμφωνία σε μίσθωση. Διαφορετική αξιολόγηση απαιτείται όταν αναλαμβάνει δαπάνες ως συμφωνημένο αντάλλαγμα για την παραμονή του.
Ενδεικτικά, αν μια επιχείρηση αποκτήσει τη χρήση καταστήματος με υποχρέωση να χρηματοδοτήσει εκτεταμένη ανακαίνιση αντί ενοικίου, δημιουργείται ζήτημα μισθώματος σε είδος. Για τον χαρακτηρισμό της συμφωνίας εξετάζονται το πραγματικό περιεχόμενό της και η σημασία της ωφέλειας για τον παραχωρούντα. Ο τίτλος «χρησιδάνειο» δεν αρκεί για να αποκλείσει διαφορετικό χαρακτηρισμό. Χρησιδάνειο μπορεί πάντως να συναφθεί και μεταξύ μη συγγενών· η ύπαρξη ανταλλάγματος κρίνεται από τα πραγματικά περιστατικά.
Πότε επιβάλλεται Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής
Το γνήσιο χρησιδάνειο δεν υπάγεται στο Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής. Η μη επιβολή του τέλους αφήνει όμως ανεξάρτητο τον έλεγχο για τεκμαρτό εισόδημα. Αν η σχέση κριθεί ως πραγματική επαγγελματική μίσθωση ακινήτου στην Ελλάδα, χωρίς επιλογή υπαγωγής σε ΦΠΑ, επιβάλλεται Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής 3,60% επί του μισθώματος. Οι μισθώσεις κατοικίας εξαιρούνται. Το κρίσιμο στοιχείο είναι επομένως η πραγματική σχέση των μερών, όχι απλώς η επαγγελματική χρήση του χώρου.
Η δωρεάν παραχώρηση προς και από την εταιρεία
Χαρακτηριστική περίπτωση είναι το γραφείο που φυσικό πρόσωπο παραχωρεί δωρεάν στην εταιρεία του. Για τον παραχωρούντα προκύπτει κατά κανόνα τεκμαρτό εισόδημα 3% της αντικειμενικής αξίας, χωρίς την οικογενειακή απαλλαγή της κύριας κατοικίας. Η εταιρεία που χρησιμοποιεί το γραφείο δεν έχει δαπάνη μισθώματος προς έκπτωση, αφού δεν οφείλει ενοίκιο· το τεκμαρτό εισόδημα του ιδιοκτήτη δεν γίνεται αντίστοιχη δική της δαπάνη. Εφόσον πρόκειται πράγματι για χρησιδάνειο, δεν οφείλεται Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής.
Στην αντίστροφη περίπτωση, όταν το ακίνητο ανήκει στην εταιρεία και εκείνη το παραχωρεί δωρεάν, υπάρχει και εταιρικό φορολογικό ζήτημα. Το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση μπορεί να προκύπτει και για νομικά πρόσωπα. Για την εταιρεία εντάσσεται στα έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα, και δεν φορολογείται με την κλίμακα ακινήτων των φυσικών προσώπων. Χρειάζεται παράλληλα έλεγχος της φύσης της παροχής και των εκπιπτόμενων εταιρικών δαπανών.
Χωριστά εξετάζεται η ωφέλεια εκείνου που λαμβάνει εταιρική κατοικία. Οι σχετικοί κανόνες καλύπτουν εργαζομένους, εταίρους και μετόχους. Αν η κατοικία ανήκει στην επιχείρηση, η παροχή σε είδος αποτιμάται σε 3% της αντικειμενικής αξίας, με συνεκτίμηση της διάρκειας παραχώρησης. Αν η επιχείρηση τη μισθώνει, λαμβάνεται υπόψη το μίσθωμα που καταβάλλει. Πρόκειται για έλεγχο της ωφέλειας του λήπτη, διακριτό από τον προσδιορισμό του εισοδήματος της παραχωρούσας εταιρείας.
Υπάρχουν και εδώ συγκεκριμένες εξαιρέσεις. Η κατοικία που παρέχεται για πρόσκαιρη μετακίνηση εργαζομένου σε άλλη εγκατάσταση, για προσδιορισμένο χρόνο, κατ’ εντολή και για τις ανάγκες του εργοδότη, δεν συνιστά τη φορολογητέα παροχή κατοικίας. Η εξαίρεση προϋποθέτει πραγματική υπηρεσιακή ανάγκη και προσδιορισμένο χρόνο παραμονής.
Οι όροι που προλαμβάνουν τις διαφωνίες
Τα προβλήματα δεν περιορίζονται στην Εφορία. Μια αόριστη συμφωνία αφήνει ανοιχτά ζητήματα για το πότε επιστρέφεται το ακίνητο, ποιες επισκευές βαρύνουν κάθε πλευρά και αν επιτρέπεται η χρήση από τρίτους. Ο Αστικός Κώδικας περιορίζει τη διαφορετική χρήση και την περαιτέρω παραχώρηση χωρίς άδεια, ενώ προβλέπει συγκεκριμένους λόγους απαίτησης του πράγματος πριν από τη λήξη. Η δωρεάν χρήση δεν σημαίνει ότι όλοι οι όροι μπορούν να αλλάζουν μονομερώς οποτεδήποτε.
Πριν παραδοθούν τα κλειδιά, είναι χρήσιμο να καταγράφονται το ακίνητο, η διάρκεια, ο σκοπός, τα έξοδα και ο τρόπος απόδοσής του. Σε επιπλωμένη κατοικία, μια απογραφή και φωτογραφίες της κατάστασης του εξοπλισμού μπορούν να προλάβουν διαφωνίες. Η συμφωνία και οι φορολογικές δηλώσεις πρέπει να αποτυπώνουν την πραγματική χρήση και τις υποχρεώσεις κάθε πλευράς. Έτσι, η βοήθεια προς έναν συγγενή ή συνεργάτη δεν αφήνει πίσω της έναν λογαριασμό που κανείς δεν είχε υπολογίσει.
Αναλυτικότερα για το τεκμαρτό εισόδημα, τους φορολογικούς ελέγχους ακινήτων και την επιβολή Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής, μπορείτε να βρείτε στο βιβλίο «Οδηγός Φορολογικών Ελέγχων», που κυκλοφορεί από τις Εκδόσεις Κλειδάριθμος.
* Ο Διονύσης Σαμόλης είναι Μέτοχος και μέλος Δ.Σ., Γενικός Διευθυντής της Artion. A.E.
Ο Θάνος Δαλιάνης είναι Partner της GRAND VALUE, εταιρεία-μέλος του ΟΜΙΛΟΥ ARTION.
Το ανωτέρω κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν υποκαθιστά τις εξειδικευμένες συμβουλευτικές υπηρεσίες.
Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στην ARTION Α.Ε. (Οιδίποδος 1-3, Χαλάνδρι|+30 210 6009062| www.artion.gr ).