08/01/18 | Αρχική > Αρθρογραφία > Φορολογικά και Επίκαιρα

Το έσοδο από χρονομεριστική σύμβαση από την πλευρά του ιδιοκτήτη του ακινήτου είναι έσοδο από παροχή υπηρεσιών και καταχωρίζεται στη διάρκεια της σύμβασης

ΤΕΧΝΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΣΟΛ

Αναδημοσίευση από το ενημερωτικό δελτίο Νοεμβρίου - Δεκεμβρίου 2017 της ΣΟΛ ΟΡΚΩΤΟΙ ΛΟΓΙΣΤΕΣ Α.Ε.

www.solae.gr

Αθήνα, Δεκέμβριος 2017

Το έσοδο από χρονομεριστική σύμβαση από την πλευρά του ιδιοκτήτη του ακινήτου είναι έσοδο από παροχή υπηρεσιών και καταχωρίζεται στη διάρκεια της σύμβασης

ΕΡΩΤΗΜΑ

Ξενοδοχειακή μονάδα, κατασκευάζει εντός της οικοπεδικής έκτασης του ξενοδοχείου, πολυτελείς βίλες τις οποίες εκμεταλλεύεται με χρονομεριστική μίσθωση.

Στην πράξη, συντάσσεται συμβολαιογραφική πράξη, η οποία μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο, για την μεταβίβαση του δικαιώματος χρήσης της βίλας για μεγάλο χρονικό διάστημα (συνήθως 60 έτη) έναντι τιμήματος που καταβάλλεται άμεσα ή σε σύντομο χρονικό διάστημα (εντός ενός ή δύο ετών). Το δικαίωμα χρήσης αφορά για κάθε πελάτη συγκεκριμένες εβδομάδες του έτους. Τονίζουμε ότι τα ακίνητα αυτά θεωρούνται τουριστικά καταλύματα, δηλαδή ξενοδοχειακές μονάδες και γενικά τουριστικές εγκαταστάσεις που λειτουργούν με άδεια του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού (Ε.Ο.Τ.) και έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του Ν.1652/14.10.1986 με απόφαση του Γενικού Γραμματέα του Ε.Ο.Τ.

Συνεπώς, η ξενοδοχειακή μονάδα ΥΠΟΧΡΕΟΥΤΑΙ καθ'όλη τη διάρκεια της χρονομεριστικής μίσθωσης, να διατηρεί τόσο το ξενοδοχείο, όσο και το συγκεκριμένο ακίνητο σε καλή λειτουργική κατάσταση, με όλες τις υπηρεσίες του ξενοδοχείου διαθέσιμες, με την ποιότητα που η κατηγορία του ξενοδοχείου επιβάλει κατά την υπογραφή της χρονομεριστικής μίσθωσης (3, 4, 5 αστέρια κλπ). Για την διατήρηση του ακινήτου αυτού σε καλή κατάσταση, και τις αναφερόμενες παραπάνω ξενοδοχειακές υπηρεσίες, χρεώνονται από την ξενοδοχειακή μονάδα κάθε έτος επιπλέον προκαθορισμένες αμοιβές, οι οποίες προβλέπονται από την σύμβαση.

Λογιστικά και φορολογικά το Ξενοδοχείο έχει καταχωρισμένο ήδη στα πάγιά του το κόστος κατασκευής της βίλας, επί του οποίου διενεργεί κανονικά τις αποσβέσεις τις οποίες και εκπίπτει. Με την υπογραφή της χρονομίσθωσης, το ποσό που εισπράττεται θεωρείται έσοδο επόμενων χρήσεων (ΚΑ 56) και μεταφέρεται στα έσοδα αναλογικά με τα συνολικά έτη της χρονομίσθωσης (αφαιρούμενου του αναλογούντος ΦΠΑ με εσωτερική υφαίρεση). Οι αμοιβές για την διατήρηση του ακινήτου σε καλή κατάσταση και για τις ξενοδοχειακές υπηρεσίες, εισπράττονται κάθε έτος στο τέλος της περιόδου.

Με βάση τα Ελληνικά Λογιστικά Πρότυπα, η ανωτέρω περιγραφόμενη χρονομεριστική μίσθωση είναι χρηματοδοτική ή λειτουργική μίσθωση; Ποιος είναι ο λογιστικός της χειρισμός και πως θα εμφανισθούν στις οικονομικές της καταστάσεις τα περιουσιακά της στοιχεία (πάγια, απαιτήσεις) και οι υποχρεώσεις της (μεταβατικοί, κλπ);

ΓΝΩΜΗ ΤΟΥ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΓΡΑΦΕΙΟΥ

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1 του Ν.1652/14-10-1986 (ΦΕΚ Α΄30-10-1986) «1. Με τη σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρεί κατ’ έτος στο μισθωτή, κατά τη διάρκεια της σύμβασης, τη χρήση τουριστικού καταλύματος και να παρέχει σ’ αυτόν συναφείς υπηρεσίες για καθορισμένο από τη σύμβαση χρονικό διάστημα και ο μισθωτής να καταβάλλει το μίσθωμα που συμφωνήθηκε.

.............................................................................................

Η χρονομεριστική μίσθωση συνομολογείται για χρονικό διάστημα ενός (1) έως εξήντα (60) ετών.

2. Η χρονομεριστική μίσθωση καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή.

3. .......................................................................................»

Το Υπουργείο Οικονομικών με την με αριθμ. Ε.10976/5/ΠΟΛ.243/13.8.1988 εγκύκλιό του ορίζει ότι «κατά τη χρονομεριστική μίσθωση τουριστικών καταλυμάτων με βάση τον Ν.1652/1986 ο εκμισθωτής αναλαμβάνει, με βάση τη χρονομεριστική μίσθωση, να παρέχει προς τους πελάτες υπηρεσίες ξενοδόχου και δεν αποξενούται από τη χρήση του τουριστικού καταλύματος του. Επομένως, το εισόδημα που αποκτά από τη χρονομεριστική μίσθωση αποτελεί εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις και για την υπαγωγή του σε φόρο εισοδήματος θα κατανέμεται, με βάση την αρχή της αυτοτέλειας των χρήσεων, σε τόσες χρήσεις όσες είναι η διάρκεια της συναπτόμενης κάθε φορά χρονομεριστικής σύμβασης, αφού αυτό προεισπράττεται έναντι της παροχής υπηρεσιών που θα προσφερθούν μελλοντικά στο μισθωτή».

Με βάση τα ανωτέρω και λαμβάνοντας υπόψη την ουσία της συναλλαγής, το έσοδο που προκύπτει από χρονομεριστικές συμβάσεις είναι προεισπραγμένο έσοδο (έσοδο επόμενων χρήσεων) από παροχή υπηρεσιών ξενοδόχου και όχι έσοδο από μίσθωση. Ως εκ τούτου, το έσοδο θα πρέπει να επιμεριστεί σε όλες τις περιόδους όπου διαρκεί η δέσμευση για παροχή υπηρεσιών ξενοδόχου στον πελάτη και να καταχωρίζεται στα αποτελέσματα χρήσεως κατά τη διάρκεια παροχής αυτών των υπηρεσιών.

Πιο συγκεκριμένα, τα έσοδα της χρονομεριστικής σύμβασης (μη συμπεριλαμβανομένων των εισπράξεων για υπηρεσίες που παρασχέθηκαν, όπως η ασφάλεια, η συντήρηση κ.λ.π), κατά τη γνώμη μας, θα πρέπει να καταχωρίζονται στα αποτελέσματα με την ευθεία μέθοδο σε ολόκληρη τη διάρκεια της σύμβασης. Τα ακίνητα που αποτέλεσαν αντικείμενο χρονομεριστικής σύμβασης, θα συνεχίσουν να παρακολουθούνται ως ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα.

Αντίστοιχη θέση διατυπώνεται στα Αμερικάνικα Λογιστικά Πρότυπα US GAAP . Mε το ASC (Accounting Standards Codification Topic) 978 «Real Estate – Time-Sharing Activities» της FASB, παρέχεται καθοδήγηση σε ένα πωλητή σχετικά με τη λογιστική απεικόνιση χρονομεριστικών συναλλαγών μεταξύ των οποίων και οι χρονομεριστικές συναλλαγές όπου ο τίτλος και η κυριότητα του ακινήτου παραμένουν στον πωλητή μετά την πώληση του δικαιώματος χρήσης. Στην περίπτωση αυτή, το εν λόγω πρότυπο προβλέπει ότι ο λογιστικός χειρισμός αυτής της συναλλαγής εξομοιώνεται με αυτόν της λειτουργικής μίσθωσης.

Τέλος, προκειμένου να προσδιοριστεί αν εμπεριέχεται στη σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης ένα σημαντικό στοιχείο χρηματοδότησης θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να εξετάζεται η φύση της συναλλαγής και οι όροι της σύμβασης.

Στην συγκεκριμένη περίπτωσή φαίνεται ότι εκμισθωτής εισπράττει εκ των προτέρων ένα ποσό με πρωταρχικό σκοπό όχι την εξασφάλιση χρηματοδότησης από τον πελάτη, αλλά την μεγιστοποίηση των εσόδων, λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι αν οι πελάτες μπορούσαν να πληρώνουν τμηματικά θα ήταν λιγότερο πιθανό να προχωρήσουν σε αντίστοιχη συναλλαγή κάθε έτος. Επιπλέον, ο εκμισθωτής θα επωμιζόταν υψηλότερο κόστος διαχείρισης (πχ: έξοδα που σχετίζονται με την διαχείριση των ανανεώσεων των συμβάσεων, την εύρεση νέων πελατών και τις περιοδικές εισπράξεις) το οποίο θα μπορούσε να καταστήσει λιγότερο συμφέρουσα την εκμετάλλευση του ακινήτου.



comments powered by Disqus
* Παρακαλούμε τα σχόλια να μην είναι σε greeklish. Σχόλια με υβριστικό ή προσβλητικό περιεχόμενο θα διαγράφονται χωρίς προειδοποίηση.
Ακίνητα, Χρονομεριστική μίσθωση, έσοδο από παροχή υπηρεσιών