Τρείς οικοπεδούχοι μίσθωσαν, για 20 χρόνια,( από το έτος 2018 ) ένα οικόπεδο σε Ανώνυμη εταιρεία με σκοπό την ανέγερση τουριστικών κατοικιών , τίς οποίες θα τίς εκμεταλλεύεται αυτή, από το έτος 2018 έως το έτος 2038.

Μέτοχοι της ανώνυμης εταιρείας είναι οι γονείς των τριών οικοπεδούχων.

Στην λύση της μίσθωσης το 2038 οι κατοικίες, σύμφωνα με όρο μισθωτηρίου, θα περιέρχονται στους οικοπεδούχους. Η εταιρεία έχει ήδη οικοδομήσει τίς τουριστικές κατοικίες έτοιμες προς λειτουργία,.

Από την κατασκευή η εταιρεία έχει εισπράξει ως επιστροφή το ΦΠΑ που αναλογεί στις δαπάνες κατασκευής.

Αυτή τη στιγμή οι κατοικίες αυτές μαζί με το οικόπεδο θα πωληθούν σε Τρίτη εταιρεία η οποία ασχολείται χρόνια με το τουριστικό προϊόν, και η οποία θα αγοράσει και τίς μετοχές τής ανώνυμης εταιρείας που ανήγειρε τα κτίσματα.

Ποια είναι η ενδεδειγμένη λύση από τίς κατωτέρω, ως τρόπος μεταβίβασης του οικοπέδου και των κτισμάτων από την μία και των μετοχών από την άλλη , ώστε να καταβληθούν όσο το δυνατόν λιγότεροι φόροι που απορρέουν από την τυχόν υπεραξία αυτών , μισθωμάτων και ΦΠΑ.

1)Αν γίνει γονική παροχή των μετοχών στα τέκνα , και μετά λυθεί η μίσθωση ,θα θεωρηθεί ως υπεραξία η αξία των κτισμάτων που περιέρχονται στα τέκνα λόγω πρόωρης λήξης της μίσθωσης ή αυτή καλύπτεται από την γονική παροχή. ( κάλυψη κόστους κατασκευής)

2)Αν γίνει πρόωρη λύση μίσθωσης η υπεραξία των κτισμάτων θα θεωρηθεί ως υπεραξία με φόρο 15% η θα θεωρηθεί εισόδημα από οικοδομές και θα φορολογηθεί όλο το ποσό με συντελεστή εισοδήματος μισθωμάτων?

3)Αν γίνει εισφορά του οικοπέδου στο κεφάλαιο της εταιρείας, και στήν συνέχεια γίνει πώληση του όλου ακινήτου μαζί με την εταιρεία, αυτό υπόκειται σε φπα?

4)Αν γίνει εισφορά στου οικοπέδου στο κεφάλαιο της εταιρείας και πωληθούν οι μετοχές θα έχουμε άλλο φόρο εκτός από την υπεραξία των μετοχών?

5)Τέλος αν γίνει συμβόλαιο πώληση του συνόλου των κτισμάτων και οικοπέδου από τούς οικοπεδούχους(τα κτίσματα ακολουθούν το οικόπεδο) και στο συμβόλαιο πώλησης συμβληθεί η μισθώτρια-κατασκευάστρια εταιρεία ως εκ τρίτου συμβαλλόμενη , και γίνει καταβολή της αξίας του οικοπέδου στους οικοπεδούχους και καταβολή της αξίας των κτισμάτων στην μισθώτρια εταιρεία ως αποζημίωση για την κατασκευή, θα έχουμε φόρο υπεραξίας, καθόσον οι οικοπεδούχοι θα λάβουν μόνο την αξία του οικοπέδου.

Να ληφθεί υπόψη ότι οι μετοχές της μισθώτριας εταιρείας θα μεταβιβασθούν στην αγοράστρια εταιρεία. Επίσης το μισθωτήριο μεταξύ οικοπεδούχων και μισθώτρια εταιρεία θα συνεχίσει να υπάρχει με τους ίδιους όρους που ίσχυαν και πρίν.

Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει η μισθώτρια-κατασκευάστρια εταιρεία να κόψει τιμολόγιο πώλησης των κτισμάτων και θα υπολογίσει ΦΠΑ?

Η αγοράστρια εταιρεία η οποία θα έχει τα ακίνητα αλλά και τίς μετοχές της Ανώνυμης εταιρείας, στην λήξη της μίσθωσης ή πρόωρη λήξη αυτής θα πληρώσει υπεραξία?

Ως στόχος είναι τελικά να καταλήξει το οικόπεδο με τα κτίσματα στην νέα εταιρεία είτε πουλώντας τα την παλιά εταιρεία στην νέα είτε να γίνει διάλυση και πουλώντας ως ιδιώτες πλέον.

Έχετε κάποιο αντίστοιχο ερώτημα που έχετε απαντήσει να μας επισυνάψετε?