04/05/22 | Αρχική > Αρθρογραφία > Φορολογικά και Επίκαιρα

Επιχειρηματική δραστηριότητα λόγω μεμονωμένης ή συμπτωματικής πράξης αγοραπωλησίας ακινήτου

Έναυσμα για την παρούσα μελέτη, αποτέλεσε η με αριθμό 2477/2020 Απόφαση Σ.τ.Ε., σύμφωνα με την οποία «Μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη αγοραπωλησίας ακινήτου που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης και έχει μεγάλη αξία αποτελεί εμπορική επιχείρηση κατά την έννοια του άρθρου 28 παρ. 2 και 3 του Κ.Φ.Ε. , ακόμη και αν η πώληση λάβει χώρα πέραν της διετίας από την αγορά, εφόσον πάντως διαπιστώνεται ότι η πράξη αυτή αποσκοπεί στην επίτευξη κέρδους και δεν συνιστά απλώς αξιοποίηση κεφαλαίου».

Υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο

Σύμφωνα με το άρθρο 21 του Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., σχετικά με τα κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα, ορίζεται ότι:

«1. Ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται το σύνολο των εσόδων από τις επιχειρηματικέςσυναλλαγές μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, των αποσβέσεων και των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις....»

Περαιτέρω, σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 21 του Ν.4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., όπως η παρ. 3 του άρθρου 21 αντικαταστάθηκε με την περίπτωση β΄ της παρ.3 του άρθρου 115 του Ν.4549/2018 (ΦΕΚ Α΄ 105/14-62018) και σύμφωνα με την περίπτωση α΄ της παρ. 18 του ιδίου άρθρου του ιδίου νόμου ισχύει από το φορολογικό έτος 2018 και μετά, ορίζεται ότι:

«Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. Η διάταξη του προηγούμενου εδαφίου δεν εφαρμόζεται για τους τίτλους του άρθρου 42 που αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης σε οργανωμένη ή μη αγορά ή πολυμερή μηχανισμό διαπραγμάτευσης, συμπεριλαμβανομένης και της Εναλλακτικής Αγοράς του Χρηματιστηρίου Αθηνών, ή για τα ομόλογα που εκδίδονται από εισηγμένες εταιρείες, καθώς και για τα κρατικά ομόλογα. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών μπορεί να προβλέπεται η εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου και σε κάθε άλλη ρυθμιζόμενη αγορά ή άλλους τίτλους. Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος του δεύτερου εδαφίου είναι δύο (2) έτη. Δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα, η πράξη πώλησης περιουσιακού στοιχείου από φυσικό πρόσωπο, το οποίο έχει αποκτηθεί αιτία κληρονομιάς ή με χαριστική αιτία από συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού ή έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) ετών.».

Περαιτέρω, ο νομοθέτης διαφοροποιεί τη μεμονωμένη συναλλαγή από την υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας, σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 10 του Ν. 4174/2013 περί Κ.Φ.Δ. Ειδικά, αναφέρεται ότι «β. Κάθε πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, ή νομική οντότητα, που πρόκειται να ασκήσει δραστηριότητες επιχειρηματικού περιεχομένου υποβάλλει δήλωση έναρξης στο φορολογικό μητρώο. Η δήλωση έναρξης υποβάλλεται πριν την πραγματοποίηση της πρώτης συναλλαγής στο πλαίσιο άσκησης της επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Όπως έχει γίνει δεκτό με 1099729/1838/Α0012/3110-2005 έγγραφο του Υπ. Οικονομικών, η κερδοσκοπική πρόθεση πρέπει να υπάρχει κατά το χρόνο που περιέρχεται στην κυριότητα του φορολογουμένου το περιουσιακό στοιχείο που πρόκειται να πωληθεί. Αυτό συμβαίνει σε αντιδιαστολή με τα περιουσιακά στοιχεία που έρχονται στην κατοχή του φορολογουμένου για επένδυση ή ιδιοχρησιμοποίηση ή άλλες αιτίες και όχι για μεταπώληση, οπότε το κέρδος που τυχόν προκύψει από αυτά δεν προσδίδει την έννοια του εισοδήματος από εμπορική επιχείρηση και δεν υπόκειται σε φόρο (σχετική η παραδοχή με αριθμ.3 στο με αριθμό. πρωτ. ΔΕΑΦ Α 1033419 ΕΞ2016/0203-2016 έγγραφο του Υπουργείου Οικονομικών).

Ήδη, με την ερμηνεία των προϊσχυουσών διατάξεων του άρθρου 28 του Ν.2238/1994 , όπως αυτή παρατίθεται στις γνωμοδοτήσεις του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους 532/2012 και 355/2013 οι οποίες έχουν γίνει αποδεκτές από τον Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων με τις ΠΟΛ.1047/2013 , ΠΟΛ.1100/2014 αναφέρεται ότι η έννοια του εμπορικού εισοδήματος είναι ευρύτατη περιλαμβάνουσα κάθε εισόδημα προερχόμενο εξ επαγγέλματος μη ελευθερίου και όχι μόνον στο εισόδημα εξ εμπορικής επιχείρησης κατά την έννοια του εμπορικού νόμου (Σ.τ.Ε. 1/1961).

Η με αριθμό 532/2012 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ.

Όπως προαναφέρθηκε, σύμφωνα με την ως άνω γνωμοδότηση, η οποία έγινε δεκτή από τον Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων και σύμφωνα με την ΠΟΛ.1047/2013 ορίζεται ότι:

«Σας κοινοποιούμε για ενημέρωση σας την 532/2012 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, που έγινε δεκτή από τον Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων.

Με τη γνωμοδότηση αυτή έγινε δεκτό ότι, κατά την έννοια των διατάξεων της παραγράφου 3 του άρθρου 28 του Κ.Φ.Ε. εισόδημα από εμπορική επιχείρηση είναι αυτό που προκύπτει από την ανέγερση μεμονωμένης πολυόροφης οικοδομής επί ιδιοκτήτου οικοπέδου, εφόσον η ανέγερση δεν γίνεται προς τον σκοπό αξιοποιήσεως κεφαλαίου, αλλά προς τον σκοπό επιτεύξεως κέρδους από τη μεταβίβαση των οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής. Ο σκοπός αυτός δύναται να συναχθεί από συναφή προς την ανέγερση της οικοδομής περιστατικά, όπως το μέγεθος της οικοδομής, η ανέγερση της σε χρόνο που δεν απέχει πολύ από την απόκτηση του οικοπέδου, η πώληση των διαμερισμάτων κλπ., σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα, η αναλογία μεταξύ των διαμερισμάτων που πωλήθηκαν και εκείνων που παρέμειναν στον ιδιοκτήτη, η διαφορά μεταξύ της αξίας κτήσεως και πωλήσεως. Η κρίση, όμως, περί της συνδρομής ή μη του ανωτέρω σκοπού ανάγεται στην αρμοδιότητα της φορολογικής αρχής, εκφέρεται κατά συγκεκριμένη περίπτωση και υπόκειται στον έλεγχο των αρμοδίων δικαστηρίων.

Επίσης, για τον χαρακτηρισμό του εισοδήματος που προκύπτει από την ανέγερση μεμονωμένης πολυώροφης οικοδομής επί οικοπέδου ως εισοδήματος από εμπορική επιχείρηση, ουδόλως ενδιαφέρει ο τρόπος κατά τον οποίο ο ιδιοκτήτης απέκτησε το συγκεκριμένο ακίνητο και ειδικότερα εάν περιήλθε σε αυτόν από δωρεά, κληρονομιά ή αγορά, ο δε χαρακτηρισμός αυτός δεν αναιρείται ούτε εκ του γεγονότος ότι η ανέγερση δενπραγματοποιήθηκε από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, αλλά με ανάθεση σε εργολάβο με το σύστημα της αντιπαροχής, ούτε εκ του γεγονότος ότι η ανέγερση της οικοδομής ή και η πώληση των διαμερισμάτων δεν έγιναν με τη συστηματική οργάνωση επιχειρήσεως αγοραπωλησίας ακινήτων, καθόσον, εμπορική επιχείρηση αποτελεί και η μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη, που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους.

Τέλος, η προϋπόθεση πωλήσεως μέσα σε δύο έτη από την απόκτηση του ακινήτου δεν έχει εφαρμογή στην προκείμενη περίπτωση, καθόσον αναφέρεται στη δεύτερη περίπτωση της παραγράφου 2 του άρθρου 28 και συγκεκριμένα στην πώληση εδαφικών εκτάσεων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και είναι ιδιαίτερα μεγάλης αξίας και όχι στην ανέγερση και μεταβίβαση οριζόντιων ιδιοκτησιών επί ιδιοκτήτου οικοπέδου, η οποία συνιστά μεμονωμένη πράξη αγοραπωλησίας ακινήτων και αποτελεί διαφορετική περίπτωση.».

Η με αριθμό 355/2013 γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ.

Σύμφωνα με την ως άνω γνωμοδότηση, η οποία έγινε δεκτή από τον Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων και σύμφωνα με την ΠΟΛ.1100/2014 ορίζεται ότι:

Σας κοινοποιούμε για ενημέρωσή σας την 355/2013 γνωμοδότηση του Β΄ Τμήματος του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, που έγινε αποδεκτή από τον Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων.

Με τη γνωμοδότηση αυτή έγινε δεκτό ότι, ο τρόπος προσδιορισμού του εισοδήματος στις περιπτώσεις επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων ρυθμίζεται ειδικά και εξαντλητικά στις διατάξεις των περιπτώσεων α΄ και β΄ της παραγράφου 3 του άρθρου 28 του Κ.Φ.Ε. και επομένως δεν συντρέχει περίπτωση εφαρμογής των διατάξεων του άρθρου 32 του Κ.Φ.Ε., περί εξωλογιστικού προσδιορισμού, αλλά αποκλειστικά των διατάξεων του άρθρου 31 του Κ.Φ.Ε. περί λογιστικού προσδιορισμού του εισοδήματος, με την αιτιολογία ότι, ο νομοθέτης ρητά αναφέρει ότι, από το εισόδημα αυτό αφαιρούνται οι δαπάνες του άρθρου 31 του Κ.Φ.Ε. που βαρύνουν τον πωλητή, κάτι που δεν συμβιβάζεται με την έννοια του εξωλογιστικού προσδιορισμού του εισοδήματος, στον οποίο οι δαπάνες που εμφανίζονται στα βιβλία του ελεγχόμενου δεν λαμβάνονται καθόλου υπόψη, προκειμένου να εξευρεθεί το ύψος των καθαρών κερδών του, τα οποία εξευρίσκονται αποκλειστικά με τη χρήση συγκεκριμένου μοναδικού συντελεστή καθαρού κέρδους επί του ακαθάριστου εισοδήματος.

Και εν κατακλείδι κρίθηκε ότι, για την εξεύρεση των κερδών από πωλήσεις ακινήτων, για τις οποίες, κατά την κρίση της φορολογικής αρχής, προκύπτει εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις του άρθρου 28 του N.2238/1994 δεν δύνανται να εφαρμοστούν οι διατάξεις του άρθρου 32 του ιδίου νόμου περί εξωλογιστικού προσδιορισμού του εισοδήματος. Ενόψει τούτου και με δεδομένο ότι εν προκειμένω δεν πρόκειται για εισόδημα τεχνικών επιχειρήσεων ( άρθρο 34 του N.2238/1994 ), ούτε για εισόδημα από ελευθέρια επαγγέλματα ( άρθρο 49 N.2238/1994 ) προκύπτει ότι δεν τυγχάνουν εφαρμογής και οι διατάξεις της παραγράφου 10 του άρθρου 70 του ίδιου νόμου.

Η παρούσα γνωμοδότηση εφαρμόζεται και για την 532/2012 γνωμοδότηση η οποία έγινε αποδεκτή από τον Υπουργό Οικονομικών (ΠΟΛ. 1047/2013), σχετικά με την εφαρμογή διατάξεων της παραγράφου 3 του άρθρου 28 του Κ.Φ.Ε. σε περιπτώσεις πωλήσεων ακινήτων που αποκτήθηκαν από επαχθή ή μη επαχθή αιτία.».

Χρόνος διακράτησης ακινήτων

Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 21 του Ν.4172/2013 , όπως η παρ. 3 του άρθρου 21 αντικαταστάθηκε με την περίπτωση β΄ της παρ.3 του άρθρου 115 του Ν.4549/2018 (ΦΕΚ Α΄ 105/14-6-2018) και σύμφωνα με την περίπτωση α΄ της παρ. 18 του ιδίου άρθρου του ιδίου νόμου ισχύει από το φορολογικό έτος 2018 και μετά, ορίζεται ότι:

«Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος του δεύτερου εδαφίου είναι δύο (2) έτη. Δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα, η πράξη πώλησης περιουσιακού στοιχείου από φυσικό πρόσωπο, το οποίο έχει αποκτηθεί αιτία κληρονομιάς ή με χαριστική αιτία από συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού ή έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) ετών».

Σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1147/26-7-2018 εγκύκλιο διαταγή με θέμα «Κοινοποίηση των διατάξεων της παρ. 1 του άρθρου 14 και των διατάξεων των άρθρων 115 , 116 και 117 του Ν.4549/2018 (ΦΕΚ Α΄ 105)», ορίζεται ότι:

«4. Με την παράγραφο 3β του άρθρου 115 αντικαταστάθηκε η παράγραφος 3 του άρθρου 21 του Ν.4172/2013. Με τις νέες διατάξεις δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα, η πράξη πώλησης από φυσικό πρόσωπο περιουσιακού στοιχείου, το οποίο έχει αποκτηθεί αιτία κληρονομιάς ή με χαριστική αιτία από συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού ή έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) ετών.

Οι διατάξεις αυτές ισχύουν, σύμφωνα με την παράγραφο 18α του ίδιου άρθρου του κοινοποιούμενου νόμου, από το φορολογικό έτος 2018 και επόμενα.».

Σύμφωνα με το με αρ. πρωτ. ΔΕΑΦ Α 1136043 ΕΞ 2018/17-9-2018 έγγραφο της Γενικής Διεύθυνσης Φορολογικής Διοίκησης με θέμα «Φορολογική μεταχείριση εισοδήματος από πώληση αδιάθετων ακινήτων ατομικής επιχείρησης ανέγερσης και πώλησης οικοδομών μετά τη διακοπή των εργασιών της, καθώς και από την πώληση ακινήτων που είχαν ανεγερθεί με σκοπό την ιδιοχρησιμοποίηση ή ιδιοκατοίκηση.», ορίζεται ότι:

«5. Ομοίως, στην περίπτωση κατά την οποία ένας κατασκευαστής πολυκατοικιών, που ασκεί ατομική επιχείρηση με αντικείμενο εργασιών την πώληση ανεγειρόμενων διαμερισμάτων, αποφασίσει να κρατήσει ένα από τα διαμερίσματα που ανέγειρε προς πώληση (εμπορεύσιμα αγαθά της επιχείρησης) με σκοπό την επαγγελματική του εγκατάσταση (ιδιοχρησιμοποίηση) ή την ικανοποίηση στεγαστικών αναγκών του (ιδιοκατοίκηση) ή την εκμίσθωση η αξία της οικοδομής αυτής, δεν προσαυξάνει τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησής του, καθότι ελλείπει το στοιχείο του κέρδους. Το κέρδος που τυχόν θα προκύψει από την πώληση μελλοντικά του πιο πάνω διαμερίσματος αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του Ν.4172/2013, για τον προσδιορισμό του οποίου έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 22 και 23 του Ν.4172/2013 , καθώς και τα όσα έχουν ειδικότερα διευκρινισθεί με την ΠΟΛ.1113/2015 εγκύκλιό μας».

Η με αριθμό 2477/2020 Απόφαση Σ.τ.Ε.

Επιστρέφοντας στη εξεταζόμενη Απόφαση Σ.τ.Ε., επισημαίνουμε εκ της Απόφασης αναφερόμενα, τα ακόλουθα: «Επιχείρηση» τέτοιου είδους, αποτελούν κατά τον νόμο ακόμα και μεμονωμένες ή συμπτωματικές πράξεις αγοραπωλησίας ακινήτων εν γένει, δηλαδή ακινήτων κάθε είδους, εφόσον ο νομοθέτης δεν κάνει καμιά διάκριση (Σ.τ.Ε. 661/2020, Σ.τ.Ε. 2111/2018), ανεξαρτήτως εάν τα ακίνητα αυτά ευρίσκονται εντός ή εκτός σχεδίου πόλης ή εάν έχουν μεγάλη αξία.

Επιχείρηση δε υπό την έννοια αυτή αποτελούν οι πράξεις αγοραπωλησίας ακινήτων, έστω και αν δεν εντάσσονται σε συστηματική οργάνωση σχετικής επιχείρησης, εφόσον, πάντως, δεν συνιστούν απλώς αξιοποίηση κεφαλαίου αλλά αποσκοπούν στην επίτευξη κέρδους (βλ. Σ.τ.Ε. 661/2020, Σ.τ.Ε. 2111/2018, Σ.τ.Ε. 1927/1992, Σ.τ.Ε. 2137/1989, 223/1981).

Η ύπαρξη δε τέτοιου σκοπού μπορεί να συνάγεται από τις εκάστοτε συνθήκες εν γένει υπό τις οποίες οι εν λόγω πράξεις πραγματοποιούνται (Σ.τ.Ε. 661/2020, Σ.τ.Ε. 2111/2018, βλ. Σ.τ.Ε. 1884/2018, Σ.τ.Ε. 3260/2017, Σ.τ.Ε. 3728/1998 - Σ.τ.Ε. 3732/1998 κ.ά.), όπως η πώληση των ακινήτων μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα από την αγορά (βλ. Σ.τ.Ε. 223/1981, 700/1977).

Μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη αγοραπωλησίας ακινήτου που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης και έχει μεγάλη αξία αποτελεί εμπορική επιχείρηση κατά την έννοια του άρθρου 28 παρ. 2 και 3 του Κ.Φ.Ε., ακόμη και αν η πώληση λάβει χώρα πέραν της διετίας από την αγορά, εφόσον πάντως διαπιστώνεται ότι η πράξη αυτή αποσκοπεί στην επίτευξη κέρδους και δεν συνιστά απλώς αξιοποίηση κεφαλαίου.»

Συμπεράσματα

Η προαναφερόμενες Αποφάσεις, γνωμοδοτήσεις και γενικά σχεδόν το σύνολο του νομικού πλαισίου, αναφέρεται σε προϋφιστάμενη νομοθεσία του φόρου εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων, όπως αυτή καθοριζόταν με τον Ν. 2238/1994.

Περαιτέρω όμως, μετά την εφαρμογή των διατάξεων του Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., ορίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 25 του άρθρου 72 του νόμου αυτού, ότι «Από την έναρξη ισχύος του Ν.4172/2013 παύουν να ισχύουν οι διατάξεις του Ν.2238/1994 (ΦΕΚ Α΄ 151), συμπεριλαμβανομένων και όλων των κανονιστικών πράξεων και εγκυκλίων που έχουν εκδοθεί κατ΄ εξουσιοδότηση αυτού του νόμου.». Δεδομένης όμως τηςκαθολικής σχεδόν νομολογίας επί της αντιμετώπισης του θέματος (γνωμοδοτήσεις Ν.Σ.Κ., Απόφαση Σ.τ.Ε.), η οποία δεν διαφοροποιείται από τα υφιστάμενα σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 21 του Ν.4172/2013 θεωρούμε ότι υφίσταται πλήρης ταύτιση.

Σύμφωνα με την επίμαχη Απόφαση Σ.τ.Ε., «Επιχείρηση» αποτελούν κατά τον νόμο ακόμα και μεμονωμένες ή συμπτωματικές πράξεις αγοραπωλησίας ακινήτων εν γένει, δηλαδή ακινήτων κάθε είδους, εφόσον ο νομοθέτης δεν κάνει καμιά διάκριση.

Η ύπαρξη κερδοσκοπικού σκοπού μπορεί να συνάγεται από τις εκάστοτε συνθήκες εν γένει υπό τις οποίες οι εν λόγω πράξεις πραγματοποιούνται, όπως η πώληση των ακινήτων μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα από την αγορά.

Περαιτέρω βέβαια, λεκτικά, η συγκεκριμένη Απόφαση Σ.τ.Ε., αναφέρεται σε διαφοροποίηση της «επίτευξης κέρδους» και της «αξιοποίησης κεφαλαίου». (Επομένως, μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη αγοραπωλησίας ακινήτου που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης και έχει μεγάλη αξία αποτελεί εμπορική επιχείρηση κατά την έννοια του άρθρου 28 παρ. 2 και 3 του Κ.Φ.Ε., ακόμη και αν η πώληση λάβει χώρα πέραν της διετίας από την αγορά, εφόσον πάντως διαπιστώνεται ότι η πράξη αυτή αποσκοπεί στην επίτευξη κέρδους και δεν συνιστά απλώς αξιοποίηση κεφαλαίου).

Έχουμε την άποψη πως αν και η ανωτέρω προσέγγιση του Ανωτάτου Δικαστηρίου είναι δόκιμη νομικά, ενέχει ασυνέχειες σύμφωνα με την οικονομική και κατ΄ επέκταση τη φορολογική προσέγγιση, δεδομένου ότι υφίσταται ταύτιση φορολογητέου εισοδήματος, είτε αυτό προέρχεται από κέρδη τα οποία προήλθαν με τη λογιστική τους έννοια (έσοδα μείον έξοδα), είτε από κέρδη τα οποία προήλθαν από τη μεγάλη διαφορά μεταξύ αξίας απόκτησης της ακίνητης περιουσίας και αυτής της πώλησης (κεφαλαιακά κέρδη). Ανεξάρτητα τον διαφορετικό συντελεστή φορολογίας σύμφωνα με τον Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε. και οι δύο προσεγγίσεις προσδιορίζουν φορολογητέο εισόδημα για τον ωφελούμενο, συνεπώς φορολογικά είναι δυσδιάκριτη η ανωτέρω διαφοροποίηση του Σ.τ.Ε..

Ολοκληρώνοντας, θα θέλαμε να επισημάνουμε ότι τα τιθέμενα συνεχώς ερωτήματα όσον αφορά τη διετία και των αριθμό μεταβιβάσεως ακινήτων, είναι σχετικά, επειδή εμφανώς υπερισχύει βάσει του νόμου (Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε.), η μεμονωμένη - συμπτωματική πράξη, η οποία έχει όλα τα δεδομένα της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Με απλά λόγια, αν ένα ακίνητο αγορασθεί σε κάποια αξία και πωληθεί εντός λίγων μηνών σε πολλαπλάσια από φυσικό πρόσωπο, εμφανώς και το τελευταίο προσδοκούσε κέρδος από τη συγκεκριμένη αγοραπωλησία.

Επιπλέον, όπως αναφέρεται στο άρθρο 41 του Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., «1. Κάθε εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας ή ιδανικών μεριδίων αυτής ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακίνητης περιουσίας ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή συμμετοχών οι οποίες έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία και δεν συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων...

2. Ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη σύμφωνα με την παράγραφο 5.».

Όμως, σύμφωνα με το άρθρο 28 του Ν. 4646/2019 (ΦΕΚ Α΄ 2101/1-12-2019), η ισχύς του άρθρου 41 αναστάλθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022.

Σίγουρα ο φόρος υπεραξίας από διάθεση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, αποτελούσε και αποτελεί τροχοπέδη στην κίνηση της κτηματαγοράς, η οποία επί σειρά ετών ήταν «νεκρή». Με δεδομένη όμως τη δυνατότητα αντιμετώπισης της πώλησης ενός ακινήτου από τη φορολογική αρχή ως επιχειρηματικής δραστηριότητας προερχόμενης από μεμονωμένη συμπτωματική πράξη και τον ιδιαίτερα αυξημένο φορολογικό συντελεστή, πιθανώς να ήρθε η ώρα όπου με τη θέσπιση ενός «λογικού» συντελεστή επί της υπεραξίας και όχι του 15%, επειδή, ίσως να είναι επωφελέστερο για τον πωλητή να επιβαρυνθεί με το επιπλέον φορολογικό αυτό κόστος, παρά να εμπλακεί σε φορολογικές διενέξεις όσον αφορά την άσκηση ή μη επιχειρηματικής δραστηριότητας, δεδομένου ότι στην πραγματικότητα, η κάθε μία περίπτωση είναι τελείως διαφορετική.

Τέλος, η όλη διευθέτηση θα απεγκλωβίσει τη συγκεκριμένη επιχειρηματική ομάδα των επαγγελματιών οικιστικής ανάπτυξης από το να προβούν σε αγοραπωλησία προσωπικών τους ακινήτων ως φυσικά πρόσωπα, επειδή με την παρούσα κατάσταση, είναι πολλές οι φορές που τα συγκεκριμένα ακίνητα θεωρούνται εκ προοιμίου ότι αναφέρονται στην επιχειρηματική τους δραστηριότητα, η δε αγοραπωλησία έγινε με σκοπό την αποφυγή φορολόγησης, αλλά και της άθροισης κεφαλαίου προς κάλυψη τεκμηρίων.

Το άρθρο του κ. Δημητρίου Μελά, με τίτλο «Επιχειρηματική δραστηριότητα λόγω μεμονωμένης ή συμπτωματικής πράξης αγοραπωλησίας ακινήτου» δημοσιεύθηκε στο τεύχος Νοεμβρίου 2021 του περιοδικού Epsilon7.



comments powered by Disqus
* Παρακαλούμε τα σχόλια να μην είναι σε greeklish. Σχόλια με υβριστικό ή προσβλητικό περιεχόμενο θα διαγράφονται χωρίς προειδοποίηση.
αγοραπωλησία ακινήτων, Επιχειρηματική δραστηριότητα