Με την παρ. 2 του άρθρου 8 του
>ν. 3842/23-1-2010 (
Κωδικοποιημένος σύμφωνα με το Ν.5022/2025), αντικαταστάθηκε το δεύτερο εδάφιο της παρ.1 του άρθρου 20 του ν.2238/1994. Με την τροποποίηση αυτή, καταργήθηκε αναδρομικά από την 1/1/2010 η φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητα που αποκτούσαν τα πρόσωπα στα οποία είχε μεταβιβαστεί με οριστικό συμβόλαιο το ενοχικό δικαίωμα ενάσκησης της επικαρπίας. Στην περίπτωση αυτή, ανεξάρτητα από τη σύνταξη ή μη συμβολαίου μεταβίβασης του ενοχικού δικαιώματος ενάσκησης επικαρπίας κάποιου ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο, το εισόδημα αυτού εξακολουθεί να αποκτά ο κύριος ή ο επικαρπωτής του ακινήτου ανεξάρτητα από το χρόνο που συντάχθηκε το συμβόλαιο μεταβίβασης του δικαιώματος ενάσκησης επικαρπίας (πριν ή μετά την 1/1/2010).
Με το άρθρο 72 παρ. 25 του
>ν. 4172/2013 ΚΦΕ ορίστηκε ότι «από έναρξη της ισχύος του ν. 4172/2013, παύουν να ισχύουν οι διατάξεις του ν. 2238/1994(Α' 151), συμπεριλαμβανομένων και όλων των κανονιστικών πράξεων και εγκυκλίων που έχουν εκδοθεί κατ' εξουσιοδότηση αυτού του νόμου.»
Σύμφωνα με την
>ΠΟΛ. 1069/23.3.2015 εγκύκλιο διαταγή σχετικά με τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του νέου Κ.Φ.Ε. (άρθρα 39 & 40 N. 4172/2013), ορίζεται ότι:
«Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων.
1. Με τις διατάξεις της
παραγράφου 1 του άρθρου 39 του N.4172/2013 ορίζεται ότι το εισόδημα αυτό προκύπτει από:
α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους…
Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία αποκτάται από κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας
το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή
επικαρπίας ή οίκησης, κατά περίπτωση, καθώς και από τον υπεκμισθωτή σε περίπτωση υπεκμίσθωσης.
Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 39 του
>Ν. 5104/19.4.2024 με θέμα «Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας και άλλες διατάξεις», σχετικά με τον γενικό κανόνα απαγόρευσης καταχρήσεων, ορίζεται ότι:
«1. Κατά τον προσδιορισμό του φόρου, η Φορολογική Διοίκηση δεν λαμβάνει υπόψη τυχόν διευθέτηση ή σειρά διευθετήσεων οι οποίες, έχοντας συσταθεί με κύριο σκοπό ή με έναν από τους κύριους σκοπούς την απόκτηση φορολογικού πλεονεκτήματος που ματαιώνει το αντικείμενο ή τον σκοπό των εφαρμοστέων φορολογικών διατάξεων, δεν είναι γνήσιες, συνεκτιμώμενων όλων των σχετικών στοιχείων και περιστάσεων.
2. Για τους σκοπούς της παρ. 1, ως «διευθέτηση» νοείται κάθε συναλλαγή, δράση, πράξη, συμφωνία, επιχορήγηση, συνεννόηση, υπόσχεση, δέσμευση ή γεγονός. Μια διευθέτηση μπορεί να περιλαμβάνει περισσότερα από ένα στάδια ή μέρη.
3. Για τους σκοπούς της παρ. 1, η διευθέτηση ή σειρά διευθετήσεων είναι μη γνήσια στον βαθμό που δεν τίθεται σε εφαρμογή για βάσιμους εμπορικούς λόγους που απηχούν την οικονομική πραγματικότητα. Για τον καθορισμό του γνήσιου ή μη χαρακτήρα μιας διευθέτησης ή σειράς διευθετήσεων, η Φορολογική Διοίκηση εξετάζει αν αυτές αφορούν μία ή περισσότερες από τις εξής, ενδεικτικώς απαριθμούμενες, καταστάσεις:..
β) η διευθέτηση ή σειρά διευθετήσεων εφαρμόζεται κατά τρόπο που δεν συνάδει με μια συνήθη επιχειρηματική συμπεριφορά,
γ) η διευθέτηση ή σειρά διευθετήσεων περιλαμβάνει στοιχεία που έχουν ως αποτέλεσμα την αλληλοαντιστάθμιση ή την αλληλοακύρωσή τους,…
4. Όταν, κατ΄ εφαρμογή της παρ. 1, διευθετήσεις ή σειρά διευθετήσεων κρίνονται μη γνήσιες, τότε η φορολογική υποχρέωση, συμπεριλαμβανομένων σχετικών κυρώσεων, υπολογίζεται βάσει των διατάξεων που θα τύγχαναν εφαρμογής εν απουσία της εν λόγω διευθέτησης…».
Σύμφωνα με τα ανωτέρω και τα ερωτήματά σας, θεωρούμε ότι:
1. Εισπραχθέντα μισθώματα από τον επικαρπωτή ακινήτου, δηλώνονται και φορολογούνται στο σύνολο στο όνομά του.
2.
Η δωρεά επικαρπίας απαιτεί συμβολαιογραφική πράξη.
3.
Αν δεν υπήρξε μεταβίβαση της ίδιας της επικαρπίας (εμπράγματο δικαίωμα) αλλά μόνο εκχώρηση της παραχώρηση της άσκησης (ενοχική συμφωνία μεταξύ των επικαρπωτών ώστε ο ένας να «εισπράττει» για λογαριασμό όλων), τότε η φορολογική βάση παραμένει στα πρόσωπα τα οποία έχουν νομικά την επικαρπία, δηλαδή οι επικαρπωτές κατά το ποσοστό της επικαρπίας τους.
4. Εμφανώς στην περίπτωσή σας έχει εφαρμογή το άρθρο 39 του Ν. 5104/2024 Κ.Φ/Δ. περί γενικού κανόνα απαγόρευσης καταχρήσεων, η δε φορολογική αρχή μπορεί να επιβάλει την παράγραφο 4 του ως άνω άρθρου, σύμφωνα με την οποία «Όταν, κατ΄ εφαρμογή της παρ. 1, διευθετήσεις ή σειρά διευθετήσεων κρίνονται μη γνήσιες, τότε η φορολογική υποχρέωση, συμπεριλαμβανομένων σχετικών κυρώσεων, υπολογίζεται βάσει των διατάξεων που θα τύγχαναν εφαρμογής εν απουσία της εν λόγω διευθέτησης.».