Φυσικό πρόσωπο που ασκεί ατομικά το επάγγελμα του μηχανικού έχει αγοράσει οικόπεδο.

Το οικόπεδο αυτό το δίνει με το σύστημα της αντιπαροχής σε εταιρεία Ο.Ε. στην οποία μετέχει με 99%.

Από την αντιπαροχή παίρνει ένα διαμέρισμα και το πουλάει απευθείας.

Το εργολαβικό προσύμφωνο υπογράφεται πριν από την αίτηση αναστολής και η άδεια εκδίδεται στο όνομα της εταιρείας.

1. ΕΙΣΟΔΗΜΑ

Σύμφωνα με την ΠΟΛ Ε.2031/2023:

11. Επίσης, διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση που φυσικό πρόσωπο εταίρος ή μέτοχος σε κατασκευαστική εταιρεία συμφωνεί να παρέχει οικόπεδό του σε κατασκευαστική εταιρεία στην οποία συμμετέχει, προκειμένου η τελευταία να ανεγείρει οικοδομή με το σύστημα της αντιπαροχής και ο παρέχων λάβει ως αντάλλαγμα διαμερίσματα, εφόσον τα πουλήσει στο μέλλον, επειδή η πώληση αυτή αποτελεί στην ουσία προέκταση της δραστηριότητας ανέγερσης - πώλησης ακινήτων η οποία θα εκδηλωθεί εξωεταιρικά, θεωρείται ότι ενυπάρχει η πρόθεση για την επίτευξη κέρδους και συνεπώς το τυχόν κέρδος το οποίο θα προκύψει από την μελλοντική πώληση αυτών, θα φορολογηθεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα της παρ. 1 του άρθρου 21 ΚΦΕ, ακόμη και αν πωληθεί μόνο το ένα από τα ακίνητα που θα λάβει το φυσικό πρόσωπο ως αντάλλαγμα.

........

16. Το εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα που αποκτάται κατά τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 21 του ΚΦΕ, αναγράφεται στους κωδ. 427-428 «Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα της παρ. 3 του άρθρου 21 Κ.Φ.Ε.» της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων (έντυπο Ε1). Το εισόδημα που αποκτάται σύμφωνα με τα αναφερόμενα στις παρ. 11 και 12 της παρούσας, αναγράφεται στους κωδ. 403-404 «Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα χωρίς ηλεκτρονική πληροφόρηση και χωρίς έναρξη».

A. Στον κωδικό 403 θα αναγραφεί η αξία πώλησης του διαμερίσματος της αντιπαροχής μείον την αξία που αναγράφεται στο στοιχείο παράδοσης κτισμάτων; Ο οικοπεδούχος θα φορολογηθεί στη χρήση που το διαμέρισμα ολοκληρωθεί (οπότε θα είναι γνωστό και το κόστος ανέγερσης) και όχι στη χρήση που πουληθεί;

Β. Στα βιβλία του εργολάβου η δαπάνη του οικοπέδου (που είναι το κόστος ενός διαμερίσματος της αντιπαροχής) θα καταχωρηθεί με την ολοκλήρωση της οικοδομής και την έκδοση στοιχείου παράδοσης κτισμάτων;

2. ΦΠΑ

Σύμφωνα με την ΠΟΛ Ε.2221/2021:

7. Διακανονισμός της έκπτωσης για ακίνητα που παραδίδονται στον οικοπεδούχο

Υπενθυμίζεται ότι, ειδικά για τις περιπτώσεις αντιπαροχής, η εργολαβία του υποκειμένου στον φόρο κατασκευαστή οικοδομών προς πώληση προς τον οικοπεδούχο, δεν υπάγεται στον ΦΠΑ όταν ο υποκείμενος κατασκευαστής έχει υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής του φόρου. Στην περίπτωση που κατά τη διάρκεια της αναστολής ανακύψει περίπτωση παράδοσης κτισμάτων στον οικοπεδούχο και συνεπώς έκδοσης του αντίστοιχου στοιχείου, το στοιχείο αυτό δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ αλλά με χαρτόσημο. Επιπρόσθετα, ο υποκείμενος οφείλει να διακανονίσει τον φόρο εισροών που αντιστοιχεί στα χιλιοστά των κτισμάτων του οικοπεδούχου και να συμπεριλάβει τον σχετικό διακανονισμό στη δήλωση ΦΠΑ της περιόδου που πραγματοποιείται η παράδοση και η έκδοση του σχετικού στοιχείου κατά τα ανωτέρω, στην οποία δήλωση καταχωρούνται τα ποσά των διακανονισμών των εκπτώσεων στον κωδικό «422 - λοιπά αφαιρούμενα ποσά».

……..

16. Αναστολή και εργολαβικό προσύμφωνο

Για τις εργολαβίες που δεν υπάγονται σε ΦΠΑ λόγω υπαγωγής του κατασκευαστή στο καθεστώς αναστολής του φόρου αυτού, ισχύουν τα παρακάτω αναφορικά με τον ορθό υπολογισμό τελών χαρτοσήμου:

- Για εργολαβικό που έχει συνταχθεί από το 2006 (έτος έναρξης εφαρμογής ΦΠΑ στα ακίνητα) έως την θέσπιση του ανασταλτικού καθεστώτος ΦΠΑ, για το οποίο δεν έχει προκύψει η υποχρέωση έκδοσης τιμολογίου (στοιχείου παράδοσης κτισμάτων) από τον εργολάβο προς τον οικοπεδούχο, εφόσον ο εργολάβος επιλέγει σήμερα να υπαχθεί στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ, το τιμολόγιο που θα εκδοθεί, όταν προκύψει η υποχρέωση, δε θα επιβαρυνθεί με ΦΠΑ αλλά με τέλος χαρτοσήμου 3% (πλέον εισφορά υπέρ ΟΓΑ 20%) στην αξία του κόστους κατασκευής.

- Για εργολαβικό που συντάσσεται σήμερα (μετά την θέσπιση του καθεστώτος αναστολής ΦΠΑ) και ο εργολάβος επιθυμεί την ένταξή του στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ για τη συγκεκριμένη κατασκευή που αφορά στο εργολαβικό αυτό, η ορθή διαδικασία είναι η κάτωθι: Για την άδεια που έχει εκδοθεί στο όνομα του οικοπεδούχου, συνάπτεται εργολαβικό προσύμφωνο αντιπαροχής με τον κατασκευαστή που αναλαμβάνει την κατασκευή του ακινήτου.

Για την συγκεκριμένη άδεια ο κατασκευαστής αιτείται στη συνέχεια την υπαγωγή του στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ και όταν εκδώσει το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων προς τον οικοπεδούχο, το επιβαρύνει με χαρτόσημο ως ανωτέρω.

Επισημαίνεται ότι ένας υποκείμενος κατασκευαστής εργολάβος δε δύναται να αιτηθεί αναστολής ΦΠΑ για οικόπεδο/άδεια με την οποία ο ίδιος δεν έχει καμία έννομη σχέση. Έννομη σχέση έχει ένας εργολάβος κατασκευαστής με συγκεκριμένο οικόπεδο και αντίστοιχα με συγκεκριμένη άδεια οικοδομής είτε εφόσον η άδεια έχει εκδοθεί στο όνομά του (οπότε στις περισσότερες περιπτώσεις είναι και οικοπεδούχος), είτε εφόσον έχει συνάψει (σε κάθε περίπτωση πριν την αίτηση αναστολής ΦΠΑ) εργολαβικό προσύμφωνο αντιπαροχής με οικοπεδούχο και η άδεια έχει εκδοθεί είτε στο όνομά του είτε στο όνομα του οικοπεδούχου.

Κατά συνέπεια, η σύναψη εργολαβικού προσυμφώνου αντιπαροχής μεταξύ κατασκευαστή εργολάβου και οικοπεδούχου προηγείται της αίτησης αναστολής ΦΠΑ για την συγκεκριμένη κατασκευή.

Το τέλος χαρτοσήμου αποδίδεται στην Φορολογική Αρχή με δήλωση, που υποβάλλεται μέχρι την 20Η ημέρα του μεθεπόμενου μήνα από τη λήξη του ημερολογιακού τριμήνου ήτοι την 20Η μέρα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαΐου, Αυγούστου και Νοεμβρίου κάθε έτους (ΠΟΛ.1029/2014).

Α. Η παράδοση του ακινήτου της αντιπαροχής από την οικοδομική Ο.Ε. στον οικοπεδούχο έχει ψηφιακό τέλος συναλλαγής με τις νέες διατάξεις; Η περαιτέρω πώλησή του από τον οικοπεδούχο έχει ΦΜΑ;

B. Για να δοθεί η αναστολή από τη ΔΟΥ, θα πρέπει να προσκομιστεί το εργολαβικό προσύμφωνο της αντιπαροχής και η άδεια; Υπάρχει πρόβλημα εάν η άδεια εκδοθεί στο όνομα της εταιρείας;

Γ. Στην περίπτωση που το Υπουργείο αποφασίσει την ΜΗ παράταση της αναστολής ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και από 1/1/2026 υπάγεται στο ΦΠΑ η οικοδομή, τα διαμερίσματα που θα πουληθούν μετά από αυτήν την ημερομηνία και η αντιπαροχή στον οικοπεδούχο θα υπάγονται σε ΦΠΑ; Θα αναβιώσει παράλληλα και το δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ για τα συγκεκριμένα διαμερίσματα;