Σύμφωνα με την >ΠΟΛ.1069/2015 εγκύκλιο διαταγή (Φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του νέου Κ.Φ.Ε. (άρθρα 39 & 40 N .4172/2013), ορίζεται ότι:

    «1. Με τις διατάξεις της >παραγράφου 1 του άρθρου 39 του N.4172/2013 ορίζεται ότι το εισόδημα αυτό προκύπτει από:

α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους…

    Το εισόδημα αυτό αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξή του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση του ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κλπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα…».

    Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 21 του >Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., σχετικά με τα κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα, ορίζεται ότι:

«1. Ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται το σύνολο των εσόδων από τις επιχειρηματικές συναλλαγές μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, των αποσβέσεων και των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις…

2. Το κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα προσδιορίζεται για κάθε φορολογικό έτος με βάση το λογαριασμό αποτελεσμάτων χρήσης, ο οποίος συντάσσεται σύμφωνα με τα λογιστικά πρότυπα που προβλέπονται στην ελληνική νομοθεσία. Σε περίπτωση που η επιχείρηση εφαρμόζει Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα, το κέρδος προσδιορίζεται αποκλειστικά, σύμφωνα με τον πίνακα φορολογικών αποτελεσμάτων χρήσης.».

    Προϋπόθεση λειτουργίας όλων των τουριστικών καταλυμάτων της παραγράφου 2 του άρθρου 1 του Ν.4276/2014, είναι η προηγούμενη χορήγηση Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) από την αρμόδια υπηρεσία (παρ. 2 άρθρου 2 Ν.4276/2014).

    Σε ατομική επιχείρηση ενοικίασης επιπλωμένων δωματίων με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.), η μίσθωση (ακόμα και μακροχρόνια) συνεπάγεται παροχή υπηρεσιών, συνεπώς στην περίπτωση αυτή, αναφέρεστε σε εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (Ε3, απλογραφικά).

        Σύμφωνα με την >Ε.2024/9.4.2024 εγκύκλιο ΑΑΔΕ με θέμα «Παροχή διευκρινίσεων αναφορικά με τη φορολογική αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού μετά τις τροποποιήσεις που επήλθαν με τις διατάξεις του Ν.5073/2023», ορίζεται ότι:

«Η εν λόγω εγκύκλιος αφορά κάθε φυσικό και νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα που εκμεταλλεύεται ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση καθώς και κάθε πρόσωπο που συμβάλλεται ως μισθωτής με τα πρόσωπα αυτά.

Με αφορμή τις τροποποιήσεις που επήλθαν στο νομοθετικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.5073/2023, παρέχονται οι ακόλουθες διευκρινίσεις με σκοπό την ορθή και ομοιόμορφη εφαρμογή των νέων διατάξεων:

Α. ΓΕΝΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ ΓΙΑ ΤΙΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΣΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΤΟΥ ΔΙΑΜΟΙΡΑΣΜΟΥ

Με το άρθρο 28 του Ν.5073/2023 αντικαταστάθηκε το άρθρο 111 του Ν.4446/2016 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού. Μετά από την ανωτέρω τροποποίηση, διευκρινίζονται τα εξής:

Ι. Έννοια «βραχυχρόνιων μισθώσεων»

1. Σύμφωνα με το τέταρτο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 , ως «βραχυχρόνια μίσθωση» ορίζεται πλέον η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

2. Το ως άνω όριο των εξήντα (60) ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε σύμβασης μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στο έτος…

ΙΙΙ. Υποχρεώσεις διαχειριστών σε σχέση με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

7. Σύμφωνα με την περ. β΄ της παρ. 3 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 , όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή της, ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή δεν έχει υποβάλει γνωστοποίηση, υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν.4179/2013 .

8. Την ως άνω υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής έχουν όλα τα πρόσωπα που ενεργούν ως διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεξάρτητα από τον τρόπο φορολόγησης των σχετικών μισθωμάτων (απαλλαγή ή μη από τον ΦΠΑ, εισόδημα από ακίνητη περιουσία ή επιχειρηματική δραστηριότητα), σύμφωνα με τα κατωτέρω, και ανεξάρτητα αν οι σχετικές συμβάσεις συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών ή όχι. Συνεπώς, και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται εκτός ψηφιακών πλατφορμών, οι διαχειριστές των εν λόγω ακινήτων θα πρέπει να καταχωρούν τα στοιχεία των ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, να τους χορηγείται Αριθμός Μητρώου Ακινήτου βραχυχρόνιας διαμονής και να υποβάλλουν Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής.

9. Επισημαίνεται ότι, με τις νέες διατάξεις δεν υφίσταται υποχρέωση υποβολής «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» αλλά «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» για μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις διάρκειας εξήντα (60) ημερών και άνω για τις οποίες δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων, έστω και αν συνάπτονται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας...».

    Σύμφωνα με το >1090/2024 εγχειρίδιο της ΑΑΔΕ με θέμα «Χρηστικός Οδηγός Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων», Σεπτέμβριος 2024, ορίζεται σχετικά ότι:

«2. Πραγματοποιείτε ή πρόκειται να πραγματοποιήσετε βραχυχρόνιες μισθώσεις με ή χωρίς τη χρήση ψηφιακών πλατφορμών;

4. υποβάλει "Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής" για καθεμία βραχυχρόνια μίσθωση. Η προθεσμία της κάθε δήλωσης είναι μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο και υποβάλλεται μέσω της ανωτέρω εφαρμογής.

    Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.»…

«IV. ΤΕΛΟΣ ΑΝΘΕΚΤΙΚΟΤΗΤΑΣ ΣΤΗΝ ΚΛΙΜΑΤΙΚΗ ΚΡΙΣΗ (Εφεξής ΤΑΚΚ)

 35. Το τέλος ανθεκτικότητας στη κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ) επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, βαρύνει τον διαμένοντα και επιβάλλεται μετά τη διαμονή του στο κατάλυμα και πριν την αναχώρησή του από αυτό.

36. Ειδικότερα, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 30 του Ν.5073/2023 , το ΤΑΚΚ επιβάλλεται ανά δωμάτιο - διαμέρισμα και ανά ημερήσια χρήση σε:

α) κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερ. αα΄ της περ. α΄ της παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν.4276/2014 (Α΄ 155) το οποίο υπολογίζεται βάσει του αριθμού αστεριών και την περίοδο χρήσης,

β) ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια - διαμερίσματα της υποπερ. γγ΄ της περ. β΄ της παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν.4276/2014…

    Το τέλος στις ανωτέρω περιπτώσεις καθορίζεται ως πάγιο ποσό ανάλογα με το είδος καταλύματος βάσει της περιόδου χρήσης.

    Ειδικά για τα τουριστικά καταλύματα της υποπερ. αα΄ της περ. α΄ (ξενοδοχειακά καταλύματα), της υποπερ. γγ΄ της περ. β΄ (ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια - διαμερίσματα) και της υποπερ. αα΄ της περ. β΄ (αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα - τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) της παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν.4276/2014 , τα οποία δύνανται να διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση κατά τα ανωτέρω, ανεξάρτητα από την υποχρέωση εγγραφής στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής, καταβάλλεται σε κάθε περίπτωση ΤΑΚΚ βάσει των ειδικότερων υποπεριπτώσεων α΄, β΄, και δ΄ των περ. 1Α και 1Β της παρ.1 του άρθρου 30 του Ν.5073/2023…

40. Επιπλέον, διευκρινίζεται ότι στο ειδικό στοιχείο – απόδειξη είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, αναγράφεται, πέραν των λοιπών στοιχείων που ορίζονται στην ΚΥΑ Α. 1217/2023 (Β' 7535), ο αριθμός και η ημερομηνία του στοιχείου παροχής υπηρεσιών, εφόσον υφίσταται υποχρέωση έκδοσης αυτού…

42. Σύμφωνα με το άρθρο 59 του ν.5073/2023, το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση του άρθρου 30 επιβάλλεται επί ειδικών στοιχείων - αποδείξεων είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση που εκδίδονται από την 1η Ιανουαρίου 2024…

V. ΤΕΛΟΣ ΠΑΡΕΠΙΔΗΜΟΥΝΤΩΝ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 1 ΤΟΥ Ν.339/1976

43. Σύμφωνα με την παρ. 5Α του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 , όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 28 του Ν.5073/2023 , από 1/1/2024 οι επιχειρήσεις (φυσικά πρόσωπα με 3 ακίνητα και πάνω και νομικά πρόσωπα) με αντικείμενο δραστηριότητας «Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού» και «Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων εκτός των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού» υποχρεούνται στην επιβολή τέλους παρεπιδημούντων.

44. Το τέλος παρεπιδημούντων περιλαμβάνεται στη φορολογητέα αξία για την επιβολή του ΦΠΑ σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 19 του Κώδικα ΦΠΑ …».

    Με βάση τα ανωτέρω και τα ερωτήματά σας, θεωρούμε ότι:

1. Ο νομοθέτης σαφώς προβλέπει πως το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα και ατομικές επιχειρήσεις, από εκμίσθωση χωρίς την παροχή ξενοδοχειακών υπηρεσιών, φορολογούνται με τις διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 40 του N.4172/2013.

2. Δεν αναφέρετε το αντικείμενο εργασιών της ατομικής επιχείρησης, ενώ αναφέρετε ότι στη Κέρκυρα ιδρύεται υποκατάστημα με αντικείμενο τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου. Αν η ατομική δεν εκμεταλλεύεται άλλα ακίνητα και το ακίνητο στην Κέρκυρα δεν παρέχει τουριστικές υπηρεσίες, το εισόδημά για το φυσικό πρόσωπο ανάγεται σε εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται με τις διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 40 του N.4172/2013.

3. Όλοι οι διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης (ανεξάρτητα από φορολογικό καθεστώς ή χρήση πλατφόρμας) πρέπει να υποβάλλουν Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε μίσθωση, μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή

4. Προϋπόθεση λειτουργίας όλων των τουριστικών καταλυμάτων της παραγράφου 2 του άρθρου 1 του Ν.4276/2014, είναι η προηγούμενη χορήγηση Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) από την αρμόδια υπηρεσία (παρ. 2 άρθρου 2 Ν.4276/2014). Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις χωρίς παροχή επιπλέον υπηρεσιών (μόνο κλινοσκεπάσματα), δεν απαιτείται Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) από τον ΕΟΤ

5. Σε ατομική επιχείρηση ενοικίασης επιπλωμένων δωματίων με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.), η μίσθωση (ακόμα και μακροχρόνια) συνεπάγεται παροχή υπηρεσιών, συνεπώς αναφέρεστε σε εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (Ε3, απλογραφικά).

6. Σύμφωνα με το άρθρο 59 του ν.5073/2023, το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση του άρθρου 30 επιβάλλεται επί ειδικών στοιχείων - αποδείξεων είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση που εκδίδονται από την 1η Ιανουαρίου 2024 και δεν επιβαρύνεται με Φ.Π.Α.

7. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση βαρύνει τον διαμένοντα και επιβάλλεται μετά τη διαμονή του στο κατάλυμα και πριν την αναχώρησή του από αυτό, με την έκδοση «ειδικού στοιχείου – απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση»

8. Ο τέως δημοτικός φόρος, αναφερόμενος πλέον ως τέλος διαμονής παρεπιδημούντων (άρθρο 1 Ν. 339/1976, όπως ισχύει), καταχωρείται στα ηλεκτρονικά βιβλία ως ξεχωριστή χρέωση επί των εσόδων από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της φορολογητέας αξίας για ΦΠΑ (άρθρο 19 Κώδικα ΦΠΑ, Ν. 2859/2000, παρ. 5Α άρθρου 111 Ν. 4446/2016 όπως τροπ. με άρθρο 28 Ν. 5073/2023).

9. Σχετικά με τον Ε.Ο.Τ. θα πρέπει να απευθυνθείτε απευθείας στις κατά τόπους υπηρεσίες του Οργανισμού, δεδομένου ότι η ερώτησή σας είναι εκτός πεδίου της υπηρεσίας KOMVOS.