Σύμφωνα με την
>Α.1062/2026 Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ με θέμα «Τύπος και περιεχόμενο της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων φορολογικού έτους 2025, των λοιπών εντύπων και των δικαιολογητικών εγγράφων που συνυποβάλλονται με αυτή. Τύπος και περιεχόμενο της πράξης διοικητικού/διορθωτικού προσδιορισμού φόρου φορολογικών ετών 2025 και εφεξής», ορίζεται σχετικά ότι:
«
Β. ΕΝΤΥΠΟ Ε2 Για την υποβολή, με χρήση της διαδικτυακής Υπηρεσίας υποβολής δηλώσεων μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE, της αναλυτικής κατάστασης για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας (έντυπο Ε2), ορίζονται τα κάτωθι:..
Με την επιλογή του κωδικού 65 «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» θα δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας και απαλλάσσεται του φόρου βάσει των διατάξεων της παρ. 91 του άρθρου 72 του ΚΦΕ. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται στους κωδικούς 119-120 στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1…
12. Στη στήλη 19 συμπληρώνεται ο αριθμός της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Ειδικότερα αναφορικά με την επιλογή των κωδικών 64,
65, 66 και 67 η συμπλήρωση της στήλης 19 είναι υποχρεωτική…
η. Προκειμένου για την απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που εκμισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση για μισθώσεις που καταρτίστηκαν από την 8η Σεπτεμβρίου 2024 μέχρι την 10η Νοεμβρίου 2025 ισχύουν τα ακόλουθα:
Δεν φορολογείται για το φορολογικό έτος 2025, το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα, εφόσον:
α) Το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 10ης Νοεμβρίου 2025,
β) η εκμισθούμενη κατοικία:
i) Κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί κατά το έτος 2024 είτε κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023 και 2024 αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί κατά το έτος 2025, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια, ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή, ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο, ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος (2023 αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί κατά το έτος 2024 ή 2024 αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί κατά το έτος 2025) έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016 (Α΄ 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και
γ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.
Η απαλλαγή ισχύει για το εισόδημα από την εκμίσθωση που θα προκύψει υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, σε διάστημα τριάντα έξι (36) μηνών που ξεκινά από τον πρώτο μήνα μετά τον μήνα σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.
Για σκοπούς εφαρμογής της διάταξης της παρ. 91 του άρθρου 72 του ΚΦΕ, ως ημερομηνία σύναψης της σύμβασης λαμβάνεται η ημερομηνία που έχει δηλωθεί στο σχετικό πεδίο στην εμπρόθεσμη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης. Εάν δεν έχει συμπληρωθεί το σχετικό πεδίο στην εμπρόθεσμη δήλωση, ως ημερομηνία σύναψης της σύμβασης λαμβάνεται η ημερομηνία υποβολής της δήλωσης, εκτός εάν η ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης είναι προγενέστερη, οπότε ως ημερομηνία σύναψης της σύμβασης λαμβάνεται η ημερομηνία αυτή.
Το εν λόγω εισόδημα προσυμπληρώνεται στους κωδικούς 119-120 του Πίνακα 6. Αν εντός των τριών (3) ετών το ακίνητο:
α) Κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,
β) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Ως διάθεση του ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση νοείται και η εγγραφή του ή επανεγγραφή του κατόπιν διακοπής του ΑΜΑ στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Η απαλλαγή χορηγείται εφόσον κατά το χρόνο υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος το ακίνητο δεν είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής…».
Σύμφωνα με τα ανωτέρω και τα ερωτήματά σας, θεωρούμε ότι:
1.
Δεν μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή για το εισόδημα της μακροχρόνιας μίσθωσης με τα στοιχεία που δώσατε. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η σύμβαση να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών (3) ετών. Η δική σας σύμβαση (έναρξη 15/10/2025, λήξη 20/06/2026) δεν είναι τριετής, άρα δεν ικανοποιεί την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ όπως ερμηνεύεται στην Α.1062/2026.
2. Ως προς τη βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή απαιτεί και άλλες προϋποθέσεις, είτε το ακίνητο να δηλωνόταν ως κενό κατά τα απαιτούμενα φορολογικά έτη, είτε να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση το προηγούμενο φορολογικό έτος και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις να έχουν δηλωθεί (Α.1062/2026, τμήμα η, σημεία i & ii). Στην περίπτωσή σας υπήρξε βραχυχρόνια μίσθωση μόνο στο 2025 (27/6–28/8/2025), όχι αποκλειστική χρήση το 2024, οπότε αυτή η προϋπόθεση δεν ικανοποιείται.
3. Όσον αφορά τον κωδικό 65 του εντύπου Ε2: «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Το ακαθάριστο εισόδημα που απαλλάσσεται δηλώνεται εκεί και μεταφέρεται προσυμπληρωμένο στους κωδικούς 119–120 του Πίνακα 6 του Ε1 (Α.1062/2026, Β. ΕΝΤΥΠΟ Ε2, περιγραφή κωδ.65).