1. Η εταιρεία έχει αποκτήσει με αγορά το έδαφος και θα προχωρήσει στην οικοδομική άδεια. Οι δαπάνες (αγορά εδάφους και δαπάνες ανέγερσης) θα καταχωριστούν στα βιβλία της οντότητας (και στο μητρώο παγίων, αρχικά το έδαφος και με την ολοκλήρωση και το κτίσμα). Για το έδαφος δεν διενεργούνται αποσβέσεις. Για το κόστος ανέγερσης (κόστος κτήσης του κτίσματος) μπορεί να διενεργούνται αποσβέσεις από το χρόνο ολοκλήρωσης και έναρξης της χρήσης του κτίσματος (από τον επόμενο μήνα της έναρξης χρήσης).  

Παρατηρήσεις :

α) Στο άρθρο 30 (απλοποιήσεις και απαλλαγές) του Ν.4308/2014 ορίζεται «1. Οι πολύ μικρές οντότητες της παραγράφου 2(γ) του άρθρου 1 που κάνουν, σύμφωνα με το νόμο, χρήση της επιλογής της παραγράφου 8 του άρθρου 16:  …. ζ) Χρησιμοποιούν τις μεθόδους απόσβεσης παγίων στοιχείων της φορολογικής νομοθεσίας και δεν εφαρμόζουν τις σχετικές ρυθμίσεις των παραγράφων 3(α)(1) έως και 3(α)(4) του άρθρου 18.»

β) Στο άρθρο 24 (φορολογικές αποσβέσεις) του Ν.4172/2013 ορίζεται ότι «6. Η φορολογική απόσβεση ενός πάγιου περιουσιακού στοιχείου αρχίζει από τον επόμενο μήνα εντός του οποίου χρησιμοποιείται ή τίθεται σε υπηρεσία από τον φορολογούμενο κατ' αναλογία με τους συντελεστές της παραγράφου 4.»

Αποσβέσεις διενεργούνται είτε το κτίσμα ιδιοχρησιμοποιείτα είτε εκμισθώνεται (με οποιαδήποτε μορφής εκμίσθωση, δηλαδή είτε αστική με ψηφιακό τέλος συναλλαγής, είτε με υπαγωγή σε ΦΠΑ κατ' άρθρο 11 του ΦΠΑ (του Ν.5144/2024)).   

 

2.  Ένα από τα θέματα που δεν έχουν επικαιροποιηθεί από την φορ. διοίκηση είναι οι παραδοχές και οδηγίες με την ΠΟΛ.1063/2006 (με θέμα «Υποβολή δήλωσης έναρξης ή μεταβολής εργασιών, προκειμένου να δηλωθεί η έναρξη εργασιών διαμόρφωσης ή ανέγερσης κτίσματος ή άλλου είδους κατασκευών (ως αγαθού επένδυσης του άρθρ. 33 παρ.4 του Κώδικα Φ.Π.Α) για ίδια άσκηση επαγγελματικής δραστηριότητας»).

Αν και γενικά εκτιμούμε ότι η δήλωση εγκατάστασης στο χώρο ανέγερσης έχει και ένα δηλωτικό (προ-δηλωτικό) χαρακτήρα, και για το ΦΠΑ, και φέρει καλύτερο χειρισμό στην ψηφιακή διακίνηση, ….., δεν θα σταθούμε σε εκτιμήσεις κα προτείνουμε να μεταφέρετε το θέμα στην φορ. διοίκηση με ερώτημα μέσω του λογαριασμού σας στην ΑΑΔΕ ή  δια του my1521.

 

3. Όσον αφορά στο ΦΠΑ σας ενδιαφέρουν οι σχετικές διατάξεις των άρθρων 35- 39 του κώδικα ΦΠΑ (του Ν.5144/2024) τις οποίες θα δείτε αναλυτικά.  Από μέρους μας θα θέσουμε δυο-τρεις παρατηρήσεις  :

• Ότι το δικαίωμα έκπτωσης του φόρου (ΦΠΑ εισροών) παρέχεται εφόσον οι εισροές αναλώνονται για φορολογητέες πράξεις ή πράξεις με δικαίωμα έκπτωσης (βλ. σχετικά στο άρθρο 35 του Ν.5144/2024),

• Ότι για τα αγαθά επένδυσης (και τα κτίσματα που είναι πάγια περιουσιακά στοιχεία / βλ. την έννοια του αγαθού επένδυσης στην παρ . του άρθρου 38) το δικαίωμα έκπτωσης  κρίνεται κατά τον χρόνο έναρξης χρησιμοποίησης των αγαθών αυτών ((βλ. σχετικά στο άρθρο 35 του Ν.5144/2024),

• Ότι οι όροι για την άσκηση του δικαιώματος έκπτωσης του φόρου ορίζονται στο άρθρο 37 (δείτε το άρθρο / σημαντικό το « κατέχει νόμιμο τιμολόγιο ή άλλο παραστατικό που επέχει θέση τιμολογίου, από το οποίο αποδεικνύονται οι παραδόσεις αγαθών και οι παροχές υπηρεσιών που γίνονται σε αυτόν και ο φόρος με τον οποίο επιβαρύνθηκαν»).

3.1 Υπόψη ότι σε περίπτωση που το κτίσμα χρησιμοποιηθεί για αστική εκμίσθωση (με ψηφιακό τέλος συναλλαγής), τότε η οντότητα θα πρέπει να διακανονίσει όλο το ΦΠΑ εισροών (των δαπανώ της ανέγερσης).