Καλημέρα σας. Ζητώ προκαταβολικά συγνώμη για το μακροσκελές ερώτημα αλλά δε γίνεται διαφορετικά.
Το 2006 φυσικό πρόσωπο μέλος ομόρρυθμης εταιρείας, εκμισθώνει ακίνητο (αγρό) στην Ο.Ε. που συμμετέχει, με ετήσιο μίσθωμα 150 ευρώ και διάρκεια ως το έτος 2035. Στο ακίνητο έχει ανεγερθεί μεταλλικό κτίριο με δαπάνες της Ο.Ε. συνολικού κόστους 700.000 ευρώ, το οποίο στο τέλος της μίσθωσης θα παραδοθεί στον εκμισθωτή φυσικό πρόσωπο. Στη σύμβαση μίσθωσης δεν υπάρχει συμφωνία για συμπληρωματικό μίσθωμα σε είδος. Σήμερα η αντικειμενική αξία του κτιρίου ανέρχεται στο ποσό των 450.000 ευρώ και η αναπόσβεστη αξία στο ποσό των 340.000 ευρώ. Ο εκμισθωτής φυσικό πρόσωπο είχε υποχρέωση σε φορολόγηση σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 21 του Ν. 2238/1994.
Το έτος 2017 η Ο.Ε. μετατρέπεται σε Α.Ε. σύμφωνα με τον Ν. 2190/1920. Στη σύμβαση μίσθωσης υπήρχε όρος ότι σε περίπτωση μετατροπής της Ο.Ε. σε Α.Ε. η μίσθωση θα συνεχίζεται στο πρόσωπο της νέας εταιρείας με τους ίδιους όρους και συμφωνίες. Ο εκμισθωτής και πλέον μέτοχος της Α.Ε., που έχει ανεγείρει με δαπάνες της στο ακίνητό του το μεταλλικό κτίριο, αποφασίζει να μεταβιβάσει το ακίνητο (αγρό) στην Α.Ε. είτε λόγω πώλησης, είτε λόγω εισφοράς μέχρι το τέλος του έτους 2022.Θα θέλαμε την άποψή σας σχετικά με το αν για τον εκμισθωτή φυσικό πρόσωπο και μέτοχο της Α.Ε. ,τη στιγμή της μεταβίβασης (πώληση ή εισφορά) του ακινήτου (αγρού) στο οποίο έχει ανεγερθεί από την Α.Ε. με δαπάνες της το μεταλλικό κτίριο, υφίσταται οποιαδήποτε φορολογική υποχρέωση σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 Ν. 4172/2013 ή με τις διατάξεις του άρθρου 39 Ν. 4172/2013 ή με οποιαδήποτε άλλη διάταξη, αν θεωρηθεί ότι λόγω του γεγονότος της μεταβίβασης του ακινήτου στην Α.Ε. υπάρχει διακοπή της μίσθωσης που είχε συναφθεί το 2006? Διευκρινίζεται ότι στη σύμβαση μίσθωσης υπάρχει όρος ότι σε οποιαδήποτε μεταβολή της ιδιοκτησιακής κατάστασης του μισθίου για οποιοδήποτε λόγο, οι εκμισθωτές υποχρεούνται να διαλαμβάνουν στα σχετικά συμβόλαια ειδική ρήτρα, με την οποία θα δεσμεύεται όποιος αποκτήσει δικαιώματα στο μέλλον επί του μισθίου, από την αρχική μίσθωση και τους όρους αυτής , περιλαμβανομένης και της διάρκειας αυτής.
Σε περίπτωση που κατά την άποψή σας το φυσικό πρόσωπο έχει υποχρέωση φορολόγησης, μπορείτε να μας αναλύσετε με ένα συνοπτικό παράδειγμα ποιες είναι οι φορολογικές υποχρεώσεις του με τη βοήθεια των αριθμητικών δεδομένων που σας παραθέτουμε στο ερώτημά μας? Τέλος θα θέλαμε την άποψή σας σύμφωνα με την εμπειρία σας (τι θα συμβουλεύατε κάποιον που θέλει να επενδύσει) για την πιο σωστή αντιμετώπιση των περιπτώσεων ανέγερσης κτίσματος σε οικόπεδο τρίτου ώστε να υπάρχει ένας ασφαλής χειρισμός των υποθέσεων αυτών χωρίς να έχουμε να αντιμετωπίσουμε την υποκειμενική κρίση του φορολογικού ελέγχου (για παράδειγμα ύπαρξη στη σύμβαση μίσθωσης όρου για απομάκρυνση του κτιρίου στο τέλος της διάρκειάς της ή αγορά του οικοπέδου από αυτόν που θα ανεγείρει το κτίσμα και όχι μίσθωση ).
Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων