Επιχείρηση (ΑΕ) την 15/12/2016 (με έναρξη ισχύος 1/1/2017), προέβη σε τροποποίηση συμφωνητικού μίσθωσης της 12/11/2005.Με το συμφωνητικό αυτό ενοικιάζονται από Ιδιώτη , αγροτεμάχια στα οποία έχουν ανεγερθεί Βιομηχανικά κτίρια
Η παλιά διάρκεια ήταν από 12/11/2005 έως 30/11/2020 με παλαιό μίσθωμα 9.000,00 €.
Η νέα διάρκεια είναι συνολικά 29χρόνια, από 1/1/2017 έως 30/11/2020 με μηνιαίο μίσθωμα 15.000 και από 1/12/2020 έως 31/12/2045 με μηνιαίο μίσθωμα 12.000 και προσαρμογή βάσει πληθωρισμού.
Βάσει έκθεσης ανεξάρτητου εκτιμητή προσδιορίστηκε αξία οικοπέδου(αγρότεμαχιο 1.023.000€ και αξία κτιρίου 1.589.000€.Η αντικειμενική αξία των κτιρίων είναι 2.100.000€ και για τα οικόπεδα(αγροτεμάχια) δεν έχει προσδιορισθεί.
Λόγω της διάρκειας μίσθωσης η μίσθωση θεωρείτε Χρηματοοικονομική .(καλύπτετε η παρ. 2γ. του άρθρου 24 του Ν.4172/2013)
Ερωτάται:
Α) Πως θα προσδιοριστεί η Παρούσα Αξία των Ακινήτων , με ποιο επιτόκιο και ποιες Λογιστικές εγγραφές πρέπει να γίνουν στα Βιβλία της ΑΕ (Από ποια διάταξη προβλέπετε το επιτόκιο )
Β) Στο Μίσθιο συμπεριλαμβάνονται και αγροτεμάχια τα οποία θεωρητικά έχουν Απεριόριστη οικονομική διάρκεια ζωής οπότε αφορά Λειτουργική Μίσθωση.
Γ)Με ποια αξία θα καταχωρηθεί στα βιβλία της ΑΕ , πως θα γίνονται οι αποσβέσεις τόσο στα ΕΛΠ όσο και στα Φορολογικά βιβλία (μπορεί να γίνουν με τον ίδιο συντελεστή απόσβεσης 4%) και τι εγγραφές πρέπει να γίνουν ;
Δ)Μπορεί αντιμετωπισθεί ως Χρηματοοικονομική από την ΑΕ από 1/1/2019 λόγω ότι η τροποποίηση που έγινε στις 15/12/2016 αφορούσε αρχική σύμβαση με ημερομηνία πριν την 1/1/2014 ;
Ε)Στο αρχείο(excel) που σας επισυνάπτω έχω υπολογίσει ως χρηματοοικονομική Μίσθωση συνολικά το Μίσθιο (οικόπεδα-Κτίρια) με 29χρόνια αποσβέσεις ΕΛΠ και 25χρόνια (4%) στα φορολογικά βιβλία και με επιτόκιο ετήσιο 5,33 (Επιχειρηματικά χωρίς καθορισμένη διάρκεια).
Οι αποκλίσεις που εμφανίζονται (τόκος + αποσβέσεις ) σε σχέση με το συνολικό ετήσιο μίσθωμα είναι μεγάλες με αποτέλεσμα σε έναν έλεγχο να κινδυνεύουν μην γίνουν δεκτές
Παρακαλώ για τις απόψεις σας σε σχέση με τον υπολογισμό ;