Δύο φυσικά πρόσωπα, με ποσοστό 50% έκαστος, απέκτησαν από κοινού ακίνητο τον Μάιο 2025, έναντι συνολικού τιμήματος 50.000 ευρώ.
Τα ίδια φυσικά πρόσωπα είναι ταυτόχρονα οι μοναδικοί εταίροι ΙΚΕ, με ποσοστό συμμετοχής 50% έκαστος.
Από 01/01/2026 το ακίνητο εκμισθώθηκε στην ΙΚΕ με επαγγελματική μίσθωση διάρκειας 9 ετών, έως 31/12/2034, με σκοπό την τουριστική του εκμετάλλευση.
Από την έναρξη της μίσθωσης έως σήμερα, η ΙΚΕ έχει πραγματοποιήσει και εξοφλήσει εργασίες ανακαίνισης και επέκτασης του υφιστάμενου κτίσματος, καθώς και προμήθεια λοιπού εξοπλισμού, συνολικής αξίας περίπου 100.000 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ.
Για τη χρηματοδότηση των ανωτέρω δαπανών η ΙΚΕ έχει λάβει τραπεζικό δάνειο ύψους 100.000 ευρώ.
Το έργο δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί και το ακίνητο δεν έχει τεθεί σε λειτουργία. Η ολοκλήρωση των εργασιών και η πλήρης παράδοση του κτιρίου μαζί με τον σχετικό εξοπλισμό εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθεί εντός του 2027.
Τον Σεπτέμβριο 2026 έχει προκύψει συμφωνία πώλησης του ακινήτου από τα δύο φυσικά πρόσωπα σε ιδιώτη, έναντι συνολικού τιμήματος 500.000 ευρώ. Προβλέπεται καταβολή προκαταβολής προς τα φυσικά πρόσωπα εντός του 2026, ενώ η ολοκλήρωση των εργασιών και η τελική παράδοση του κτιρίου και του εξοπλισμού θα πραγματοποιηθούν μεταγενέστερα, εντός του 2027.
Με την ολοκλήρωση της συναλλαγής η ΙΚΕ θα παύσει να έχει δικαίωμα χρήσης του ακινήτου. Εξετάζεται επίσης η καταβολή ποσού προς την ΙΚΕ λόγω της πρόωρης λήξης της μίσθωσης και των δαπανών που έχει πραγματοποιήσει, ποσό από το οποίο ενδέχεται να αποπληρωθεί και το σχετικό τραπεζικό δάνειο.
Παρακαλούμε να μας γνωρίσετε την ορθή φορολογική αντιμετώπιση της ανωτέρω περίπτωσης και ειδικότερα:
Ποια φορολογία προκύπτει για τα δύο φυσικά πρόσωπα από την πώληση του ακινήτου και ποια είναι η φορολογική μεταχείριση της προκαταβολής που θα εισπραχθεί εντός του 2026.Ποια είναι η φορολογική μεταχείριση για την ΙΚΕ και για τους ιδιοκτήτες των δαπανών συνολικού ύψους περίπου 100.000 ευρώ με ΦΠΑ, που αφορούν εργασίες ανακαίνισης, επέκτασης και λοιπό εξοπλισμό.Ποιος είναι ο ορθός χειρισμός του ΦΠΑ των ανωτέρω δαπανών, δεδομένου ότι το ακίνητο και ο εξοπλισμός δεν έχουν τεθεί ακόμη σε λειτουργία.Πώς πρέπει να αντιμετωπιστούν φορολογικά και ως προς τον ΦΠΑ οι εργασίες και ο εξοπλισμός που θα παραδοθούν τελικά μαζί με το ακίνητο στον αγοραστή.Εάν η συνέχιση και ολοκλήρωση των εργασιών από την ΙΚΕ έως το 2027 δημιουργεί οποιαδήποτε αυτοτελή φορολογητέα πράξη ή υποχρέωση έκδοσης παραστατικού.Εάν λόγω της πρόωρης λήξης της μίσθωσης και της επένδυσης που έχει πραγματοποιήσει η ΙΚΕ προκύπτει θέμα αποζημίωσης της εταιρείας και, εφόσον καταβληθεί σχετικό ποσό, ποια είναι η φορολογική του μεταχείριση ως προς φόρο εισοδήματος, ΦΠΑ και τυχόν λοιπούς φόρους ή τέλη.Εάν έχει οποιαδήποτε φορολογική σημασία το γεγονός ότι οι σχετικές δαπάνες χρηματοδοτήθηκαν μέσω τραπεζικού δανείου €100.000, το οποίο ενδέχεται να αποπληρωθεί από το ποσό που θα λάβει η ΙΚΕ.Εάν η ιδιότητα των ιδιοκτητών του ακινήτου ως ταυτόχρονα εταίρων της ΙΚΕ δημιουργεί πρόσθετες υποχρεώσεις ή ζητήματα λόγω συνδεδεμένων προσώπων.
Παρακαλούμε, εφόσον είναι δυνατόν, να μας υποδείξετε και τη χρονική σειρά των φορολογικών γεγονότων και των απαιτούμενων ενεργειών για τις χρήσεις 2026 και 2027, καθώς και τις σχετικές νομοθετικές διατάξεις ή εγκυκλίους στις οποίες βασίζεται ο ορθός χειρισμός.