Θα ήθελα τις διευκρινίσεις σας σχετικά με μια περίπτωση μακροχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, τον υπολογισμό του μισθώματος σε είδος, καθώς και τις τυπικές προϋποθέσεις της σύμβασης.

Πελάτης μου, φυσικό πρόσωπο, έχει στην κατοχή του ένα οικόπεδο εντός του οποίου υφίσταται κτίσμα στο στάδιο του σκελετού. Πρόκειται να εκμισθώσει το εν λόγω ακίνητο (οικόπεδο και ημιτελές κτίσμα) σε μια νεοσύστατη ΙΚΕ. Σκοπός της ΙΚΕ είναι η αποπεράτωση του κτιρίου και η κατασκευή επιπλωμένων διαμερισμάτων, έχοντας ενταχθεί σε πρόγραμμα ΕΣΠΑ το οποίο θα επιδοτήσει την ανέγερση/αποπεράτωση σε ποσοστό 50% - 60%.

Με βάση τα παραπάνω, προκύπτουν τα εξής ερωτήματα:

Ερώτημα 1: Κατά τη σύνταξη της ηλεκτρονικής δήλωσης μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, ποιες ακριβώς δαπάνες (π.χ. τοιχοποιίες, σκυρόδεμα, άδειες, υδραυλικά/ηλεκτρολογικά κ.λπ.) πρέπει να ληφθούν υπόψη για τον υπολογισμό του μισθώματος σε είδος; Ο εξοπλισμός και τα πάγια (π.χ. έπιπλα, ηλεκτρικές συσκευές) εξαιρούνται από αυτόν τον υπολογισμό και αντιμετωπίζονται αυτοτελώς από τη μισθώτρια εταιρεία, σωστά;

Ερώτημα 2: Δεδομένου ότι το κόστος αποπεράτωσης θα επιδοτηθεί σε μεγάλο ποσοστό (50%-60%) από το ΕΣΠΑ, το συνολικό ποσό που θα αποτελέσει το μίσθωμα σε είδος –το οποίο εν συνεχεία θα διαιρεθεί με τα έτη της μίσθωσης για να δηλωθεί ως ετήσιο εισόδημα από ακίνητη περιουσία για τον εκμεισθωτή– θα είναι το συνολικό προϋπολογισθέν κόστος κατασκευής ή το πραγματικό κόστος απομειωμένο κατά το ποσό της επιδότησης που θα λάβει η ΙΚΕ;

Ερώτημα 3: Το πλασματικό/τεκμαρτό αυτό ενοίκιο (μίσθωμα σε είδος) που θα προκύπτει ετησίως από τη διαίρεση των δαπανών διά των ετών μίσθωσης, εκπίπτει κανονικά από τα ακαθάριστα έσοδα της ΙΚΕ (μισθώτριας) ως έξοδο ενοικίου, μειώνοντας το φορολογητέο της αποτέλεσμα;

Ερώτημα 4: Υπάρχει κάποιος περιορισμός από τη φορολογική νομοθεσία ως προς τη μέγιστη διάρκεια της μίσθωσης; Δύναται η διάρκεια να οριστεί και να υπερβεί τα 25 έτη (π.χ. 30 έτη) προκειμένου να επιμεριστεί το κόστος σε περισσότερα έτη, ή υφίσταται κάποιο ανώτατο όριο πέραν του οποίου διαφοροποιείται η φορολογική αντιμετώπιση της ανέγερσης σε οικόπεδο τρίτου;

Ερώτημα 5: Για τη συγκεκριμένη μακροχρόνια μίσθωση (άνω των 25 ετών) που περιλαμβάνει δικαίωμα ανέγερσης/αποπεράτωσης, είναι υποχρεωτική η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου και η μεταγραφή του στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο, ή αρκεί η σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού και η ηλεκτρονική υποβολή του στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τη διασφάλιση της ΙΚΕ και την έγκριση του ΕΣΠΑ;