1.  Σύμφωνα με την  παρ. 1 του άρθρου 15 του Ν. 3091/2002 ,  νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες της παρ. 3 του άρθρου 51Α του Κ.Φ.Ε., που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα , καταβάλλουν ειδικό ετήσιο φόρο δεκαπέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας αυτών, όπως προσδιορίζεται στο άρθρο 17 του νόμου αυτού.

 Οι εξαιρούμενες της ως άνω υποχρέωσης περιπτώσεις αναφέρονται στην παράγραφο 2, 3 και 4 του ίδιου άρθρου 15.

 

2. Στην παρ. 3 του άρθρου 17 του νόμου ορίζεται ότι : «3. Υποχρέωση υποβολής δήλωσης ειδικού φόρου επί των ακινήτων έχουν: α) Οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα που είναι υπόχρεα στο φόρο σύμφωνα με το άρθρο 15 του νόμου αυτού. β) Ανώνυμες εταιρείες και εταιρείες περιορισμένης ευθύνης οι οποίες έχουν ως σκοπό, σύμφωνα με το καταστατικό τους, την αγορά, διαχείριση, επένδυση και εκμετάλλευση ακινήτων. γ) Οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα των περίπτ. γ’ και στ’ της παρ. 2 του άρθρου 15 του νόμου αυτού, καθώς και αυτά της περίπτ. δ’ της παραγράφου 3 του ίδιου νόμου».

Για τις ανάγκες του ειδικού φόρου:..

α2) ως έσοδα από ακίνητα θεωρούνται αυτά τα οποία προέρχονται από εκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτων. Για τις ανάγκες του ειδικού φόρου δεν θεωρείται εισόδημα από ακίνητα το εισόδημα που προέρχεται από συμβάσεις μίσθωσης με παράλληλη παροχή υπηρεσιών, ενδεικτικά καθαριότητας, ασφάλειας, φύλαξης, όπως είναι δυνατόν να ισχύει σε εμπορικά κέντρα ή σε χώρους εκδηλώσεων.

 

Να σημειώσουμε ότι όσον αφορά τις Ανώνυμες Εταιρείες και τις Εταιρείες Περιορισμένης Ευθύνης, υποχρέωση υποβολής δήλωσης ανεξάρτητα της φορολογικής υποχρέωσης, έχουν σύμφωνα με το άρθρο 17 του Ν. 3091/2002, εφόσον ως σκοπό, σύμφωνα με το καταστατικό τους, έχουν την αγορά, διαχείριση, επένδυση και εκμετάλλευση ακινήτων και οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα των περιπτώσεων γ΄ και στ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 15 του νόμου αυτού, καθώς και αυτά της περίπτωσης δ΄ της παραγράφου 3 του ίδιου νόμου.

 

Η δήλωση ειδικού φόρου επί ακινήτων υποβάλλεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω διαδικτύου από το υπόχρεο νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, όπως αυτά ορίζονται στην παράγραφο 3 του άρθρου 17 του Ν.3091/2002, το οποίο απαιτείται να είναι ενεργός χρήστης των υπηρεσιών του TAXISnet.

 

3. Στην παρ. 3 του άρθρου 17 του νόμου ορίζεται ότι : «3. Υποχρέωση υποβολής δήλωσης ειδικού φόρου επί των ακινήτων έχουν: α) Οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα που είναι υπόχρεα στο φόρο σύμφωνα με το άρθρο 15 του νόμου αυτού. β) Ανώνυμες εταιρείες και εταιρείες περιορισμένης ευθύνης οι οποίες έχουν ως σκοπό, σύμφωνα με το καταστατικό τους, την αγορά, διαχείριση, επένδυση και εκμετάλλευση ακινήτων. γ) Οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα των περίπτ. γ’ και στ’ της παρ. 2 του άρθρου 15 του νόμου αυτού, καθώς και αυτά της περίπτ. δ’ της παραγράφου 3 του ίδιου νόμου».

 

4. Σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 15 του ως άνω νόμου: «Εξαιρούνται από τις διατάξεις της παραγράφου 1, εφόσον έχουν την έδρα τους σύμφωνα με το καταστατικό τους στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης:

α) Ανώνυμες εταιρείες που έχουν ονομαστικές μετοχές μέχρι φυσικού προσώπου ή που δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που τις κατέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα…

Αν το σύνολο ή μέρος των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων των εταιρειών των ανωτέρω περιπτώσεων α΄, β΄, γ΄ κατέχει ή διαχειρίζεται νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα που έχει την έδρα του σύμφωνα με το καταστατικό του σε άλλη εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης χώρα με την επιφύλαξη όσων ορίζονται στο προηγούμενο εδάφιο, απαιτείται, για να χορηγηθεί απαλλαγή, να συντρέχουν για το νομικό πρόσωπο ή τη νομική οντότητα οι προϋποθέσεις της παραγράφου 4 του ίδιου άρθρου…».

Περιπτώσεις α), β) και γ) παραγράφου 3 άρθρου 15 και παραγράφου 4 του άρθρου 15

Για την εξαίρεση από την καταβολή του φόρου: Α) των ανωνύμων εταιρειών της περίπτωσης α) της παραγράφου 3 άρθρου 15, που έχουν ονομαστικές μετοχές μέχρι φυσικού προσώπου ή που δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που τις κατέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα καθώς και των ανωνύμων εταιρειών, με ανώνυμες μετοχές, εφόσον το σύνολο των μετοχών τους καταλήγει σε εταιρείες οι μετοχές των οποίων βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά,…

β) i. Βεβαίωση οποιασδήποτε δημόσιας αρχής του κράτους έδρας της εταιρείας, από την οποία προκύπτουν τα στοιχεία των κατεχόντων τις ονομαστικές μετοχές, τα μερίδια ή τις μερίδες των εταιρειών την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας. Σε περίπτωση κατά την οποία προβλέπεται από το νόμο καταχώρηση των μετοχών σε μητρώο θεματοφύλακα, προσκομίζεται βεβαίωση αυτού…

γ) Φωτοαντίγραφο της βεβαίωσης απόδοσης Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) ή οποιοδήποτε άλλο φορολογικό έγγραφο, από το οποίο προκύπτει η ύπαρξη Α.Φ.Μ. την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας στα φυσικά πρόσωπα, τα οποία κατέχουν τις ονομαστικές μετοχές, τα εταιρικά μερίδια ή τις εταιρικές μερίδες…».

 

4. Σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1056/19.4.2017 εγκύκλιο διαταγή με θέμα «Εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 15 του Ν.3091/2002 (330 Α΄) για τον ειδικό φόρο επί των ακινήτων - απαιτούμενα δικαιολογητικά και διαδικασία χορήγησης των απαλλαγών», ορίζεται ότι: «Για την εξαίρεση από την καταβολή του ειδικού φόρου επί των ακινήτων, σύμφωνα με τις παραγράφους 2 , 3 και 4 του άρθρου 15 του Ν.3091/2002 , απαιτείται να τηρούνται κατ΄ έτος από τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες, που εμπίπτουν στις ανωτέρω διατάξεις, τα εξής δικαιολογητικά, ανά περίπτωση, που θα αναφέρονται στην 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας και τα οποία θα πρέπει να επιδεικνύονται ή να προσκομίζονται στη φορολογική διοίκηση όποτε ζητηθούν:..

6. Περιπτώσεις α), β) και γ) παραγράφου 3 άρθρου 15 και παραγράφου 4 του άρθρου 15

Για την εξαίρεση από την καταβολή του φόρου: Α) των ανωνύμων εταιρειών της περίπτωσης α) της παραγράφου 3 άρθρου 15, που έχουν ονομαστικές μετοχές μέχρι φυσικού προσώπου ή που δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που τις κατέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα καθώς και των ανωνύμων εταιρειών, με ανώνυμες μετοχές, εφόσον το σύνολο των μετοχών τους καταλήγει σε εταιρείες οι μετοχές των οποίων βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά,..

α) Πρωτότυπα ή επικυρωμένα αντίγραφα του συστατικού εγγράφου ή του καταστατικού και του βιβλίου μετόχων…».

 

5. Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 18 του Ν. 5219/2025 (Κωδικοποιημένος σύμφωνα με το N.5259/2025), με θέμα «Αντικείμενο, υποκείμενο και προσδιορισμός του φόρου», ορίζεται ότι: «1. Νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α΄ 58) που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα, καταβάλλουν ειδικό ετήσιο φόρο δεκαπέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας αυτών, όπως αυτή προσδιορίζεται στα άρθρα 3, 4 και 5.

2. Από την υποχρέωση της παρ. 1 εξαιρούνται, ανεξάρτητα από τη χώρα στην οποία έχουν την έδρα τους σύμφωνα με το καταστατικό τους:..

5. Η απόδειξη των προϋποθέσεων για την υπαγωγή στις εξαιρέσεις των παρ. 2, 3 και 4 βαρύνει το πρόσωπο που τις επικαλείται….».

 

6. Με τις διατάξεις της παραγράφου 6 του άρθρου 18 του Ν.5219/2025ν προβλέπεται ότι, «6. Στις περ. γ) και στ) της παρ. 2 η απαλλαγή χορηγείται  κατόπιν αίτησης  των νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων προς τη Φορολογική Διοίκηση».

Η περίπτωση γ΄ της παρ. 2 του άρθρου 18, αναφέρεται στις απαλλαγές για:

-      «γ) Ναυτιλιακές επιχειρήσεις που έχουν εγκαταστήσει γραφεία στην Ελλάδα σύμφωνα με τον α.ν. 89/1967 (Α' 132), τον α.ν. 378/1968 (Α' 82), τον ν. 27/1975 (Α' 77), τον ν. 814/1978 (Α' 144) και τον ν. 2234/1994 (Α' 142) και πλοιοκτήτριες εμπορικών πλοίων για τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούν στην Ελλάδα αποκλειστικά για γραφεία, αποθήκες και χώρους εστίασης, εκγύμνασης και στάθμευσης του προσωπικού τους για την κάλυψη των λειτουργικών τους αναγκών ή που παραχωρούν δωρεάν, σύμφωνα με την άδεια εγκατάστασής τους, σε ναυτιλιακές επιχειρήσεις, αποκλειστικά για τις παραπάνω χρήσεις. Η εξαίρεση του προηγούμενου εδαφίου εφαρμόζεται και σε νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες για τα ακίνητα που εκμισθώνουν σε ναυτιλιακές επιχειρήσεις της παρούσας περίπτωσης, αποκλειστικά για γραφεία, αποθήκες και χώρους εστίασης, εκγύμνασης και στάθμευσης του προσωπικού τους για την κάλυψη των λειτουργικών τους αναγκών».

Η περ. στ΄ της παρ. 2 του ίδιου άρθρου αναφέρεται στις απαλλαγές για τα «στ) Νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που αποδεδειγμένα επιδιώκουν κοινωφελείς, εκπαιδευτικούς, πολιτιστικούς ή θρησκευτικούς σκοπούς στην Ελλάδα, καθώς και οι εταιρείες των οποίων κατέχουν, άμεσα ή έμμεσα, το σύνολο των μετοχών, μεριδίων ή μερίδων».

 

Η απαλλαγή για τις περιπτώσεις αυτές χορηγείται μετά από αίτηση που  αποστέλλεται είτε μέσω της εφαρμογής Ψηφιακής Υποδοχής και Διαχείρισης Αιτημάτων της ΑΑΔΕ «Τα αιτήματά μου», η οποία είναι διαθέσιμη μέσω της ψηφιακής πύλης «myAADE» (myaade.gov.gr), είτε με φυσικό φάκελο ταχυδρομικά μέσω συστημένης επιστολής ή με υπηρεσία ταχυμεταφοράς, ή κατατίθεται στο γραφείο πρωτοκόλλου της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. ή του αρμόδιου ΚΕΦΟΚ, μέχρι την τελευταία εργάσιμη για τις δημόσιες υπηρεσίες ημέρα του Ιανουαρίου κάθε έτους. Η αίτηση υποβάλλεται με το έντυπο «Α502 Αίτηση για τη χορήγηση απαλλαγής από τον ΕΦΑ» της υπό στοιχεία Α.1158/2022 απόφασης του Διοικητή της ΑΑΔΕ, η οποία επέχει και θέση υπεύθυνης δήλωσης του άρθρου 8 του ν. 1599/1986 (Α’ 75) ως προς την ακρίβεια των στοιχείων που περιλαμβάνονται σε αυτή. Σε περίπτωση που ζητείται απαλλαγή για περισσότερα του ενός ακίνητα συντάσσεται ξεχωριστή αίτηση για κάθε ακίνητο (άρθρο 4 Α.1014/2026).

7.  Με βάση τα ανωτέρω και τα ερωτήματά σας, δεν προκύπτει   ότι υποβάλλεται σχετική αίτηση (έντυπο Α502) για την απαλλαγή των οντοτήτων που αναφέρονται στις διατάξεις των παραγράφων 2,3 και 4 του άρθρου 15 του Ν.3091/2002   με εξαίρεση   τις απαλλαγές των περιπτώσεων γ΄ και στ΄ της παρ. 2 του άρθρου 18 του Ν.5219/2025  (βλ. παραπάνω παρ. 6).