Εστω επιχείρηση εκμετάλλευσης ακινήτων παρουσιάζει τα κάτωθι ποσά 31/12/2023:

Κεφάλαιο 2.500.000.00€
Υπέρ το άρτιο 3.200.000.00€
Καταθέσεις ιδιοκτητών 0.00€
Σύνολο 5.700.000.00€
Διαφορές εύλογης αξίας Διαφορές αξίας ενσωμάτων παγίων 9.200.000.00€

Αποθεματικά νόμων ή καταστατικού 82.000.00€
Αφορολόγητα αποθεματικά 1.800.000.00€
Αποτελέσματα εις νέο (Ζημίες) (5.400.000.00)€
Σύνολο καθαρής θέσης 11.382.000,00€

Έστω κέρδη χρήσης 200.000€ (χωρις διαφορά λογ-φορ. βασης) και δεν υπάρχουν φορολογικές ζημιές προηγούμενων ετών προς συμψηφισμό και σύμφωνα με τα παρακάτω :

Με το άρθρο 159 του ν. 4548/2018 σχετικά με τις προϋποθέσεις και τον περιορισμό των διανομών αναπαράγεται κατά βάση το άρθρο 44α κ.ν. 2190/1920. Περαιτέρω, με την παρ. 1 του άρθρου 159 ορίζεται ότι προϋπόθεση για τη διανομή κερδών (σ.σ. ιδίως η καταβολή μερισμάτων και τόκων από μετοχές) είναι, κατά την ημερομηνία λήξης της τελευταίας χρήσης, το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων της εταιρείας (καθαρή θέση), όπως προσδιορίζονται στο νόμο:• να μην είναι ή,• μετά από τη διανομή αυτή,να μην γίνεται κατώτερο από το ποσό του κεφαλαίου, προσαυξημένου:• με τα αποθεματικά των οποίων η διανομή απαγορεύεται από το νόμο ή τοκαταστατικό, και• με τα λοιπά πιστωτικά κονδύλια της καθαρής θέσης, τα οποία δεν επιτρέπεται να διανεμηθούν, καθώς και• με τα ποσά των πιστωτικών κονδυλίων της κατάστασης αποτελεσμάτων,που δεν αποτελούν πραγματοποιημένα κέρδη, τα οποία μειώνονται κατά το ποσό του κεφαλαίου που έχει καλυφθεί αλλά δεν έχει καταβληθεί, όταν το τελευταίο δεν εμφανίζεται στο ενεργητικό του ισολογισμού.1.1.1.3

Περιορισμός διανομής κερδών
Στην παράγραφο 2 του άρθρου 159 του ν. 4548/2018 ορίζεται ότι το ποσό πουδιανέμεται (σ.σ. ιδίως η καταβολή μερισμάτων και τόκων από μετοχές) στους μετόχους δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των αποτελεσμάτων της τελευταίας χρήσης που έχει λήξει, προσαυξημένο με:• τα κέρδη, τα οποία προέρχονται από προηγούμενες χρήσεις και δεν έχουνδιατεθεί,• και τα αποθεματικά για τα οποία επιτρέπεται και αποφασίστηκε από τη γενική συνέλευση η διανομή τους,και μειωμένο:• κατά το ποσό των ζημιών προηγούμενων χρήσεων και• κατά τα ποσά που επιβάλλεται να διατεθούν για το σχηματισμό αποθεματικών σύμφωνα με το νόμο και το καταστατικό, αλλά και• κατά το ποσό των πιστωτικών κονδυλίων της κατάστασης αποτελεσμάτων,που δεν αποτελούν πραγματοποιημένα κέρδη.

Ερώτηση:
1) Παρακαλώ εξηγήστε αναλυτικά την δυνατότητα διανομής κερδών ή όχι.
2) Τα ΜΗ πραγματοποιηθέντα κέρδη όπως εμφανίζονται στο κονδύλι Διαφορές εύλογης αξίας δεν μπορούν να διανεμηθούν εκτός
α) σε ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα το ποσό που αφορά κτίριο αποσβεσθεί ή πωληθεί. Θα ήθελα ενα παράδειγμα τέτοιας απόσβεσης και εαν φορολογείται το ποσό αυτό ή έχει μόνο την παρακράτηση 5% μερίσματος.
β) σε επενδυτικά ακίνητα δεν μπορεί να διανεμηθεί ούτε με τη μέθοδο απόσβεσης παρα μόνο εαν πωληθούν, σωστά;