Ένα από τα σημαντικά ζητήματα που απασχολούν την κοινωνία και την οικονομία είναι οι παρενέργειες που έχουν προκύψει από την πολύ σημαντική αύξηση των τιμών και των ενοικίων των ακινήτων στην Ελλάδα.
Πριν ξεκινήσουμε, όμως, το θέμα θα πρέπει να επισημάνουμε πως πέρα από παρενέργειες, η άνοδος στις τιμές και στα ενοίκια φέρνει και μια σειρά από πλεονεκτήματα στην οικονομία, καθώς αυξάνει τα φορολογικά έσοδα, ανεβάζει τη ζήτηση για νέες κατοικίες, με ό,τι αυτό σημαίνει για τις θέσεις εργασίας και για τη βιομηχανική παραγωγή, κ.λπ.. Από την άλλη πλευρά, ωστόσο, δημιουργείται ένα ζήτημα για όσους διαμένουν με ενοίκιο (ένα δυσανάλογα υψηλό ποσοστό του εισοδήματός τους κατευθύνεται για το σκοπό αυτό), αλλά και για τους νέους που θέλουν να ανοίξουν τη δική τους οικογένεια (μεταξύ άλλων, βλέπε δημογραφικό πρόβλημα).
Προσφορά και ζήτηση
Οι τιμές των ακινήτων και των ενοικίων διαμορφώνονται από τις δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης και η αύξησή τους κατά τα τελευταία χρόνια είναι αποτέλεσμα της ανόδου της ζήτησης.
Αρκετοί, λοιπόν, θεωρούν πως θα πρέπει να ληφθούν μέτρα προκειμένου να περιοριστεί η ζήτηση μέσα από πολιτικές που θα περιορίσουν δραστικά εργαλεία, όπως το Airbnb και η Golden Visa. Ανεξάρτητα από το αν επιβάλλεται να ληφθούν κάποιες ρυθμιστικές παρεμβάσεις στα δύο αυτά εργαλεία, θα αποτελούσε μέγιστο σφάλμα η «διόρθωση» των τιμών στα ακίνητα μέσα από αυτό τον τρόπο, γιατί έτσι θα πληγεί μια κατηγορία εσόδων που κατά κύριο λόγο προέρχεται από το εξωτερικό και ενισχύει τα οικονομικά των νοικοκυριών και της χώρας. Μιλάμε για μια μεταφορά πλούτου που παρήχθη σε άλλες χώρες και μεταφέρεται στη δική μας.
Πέραν αυτού, η ζήτηση για τα ελληνικά ακίνητα αναμένεται πως θα εξακολουθήσει να είναι ανοδική. Για παράδειγμα, ο τουρισμός στην Αττική από τα επτά εκατ. άτομα αναμένεται να αναρριχηθεί στα δέκα εκατομμύρια μετά την ολοκλήρωση του project στο Ελληνικό. Επίσης, βλέπουμε αυξημένο ενδιαφέρον από πολίτες συγκριμένων χωρών (π.χ. Ισραήλ και Τουρκία) να αποκτήσουν σπίτι στην Ελλάδα.
Αντίθετα, το -διεθνές και όχι μόνο ελληνικό- πρόβλημα της δυσκολίας πολλών νοικοκυριών (και ιδιαίτερα των περισσότερο οικονομικά αδυνάτων) να αποκτήσουν τόπο διαμονής με ανεκτό κόστος, θα μπορούσε να αντιμετωπιστεί πολύ καλύτερα όχι μειώνοντας τη ζήτηση, αλλά διογκώνοντας την προσφορά. Και για το σκοπό αυτό χρειάζεται η συνεργασία κράτους, τοπικής αυτοδιοίκησης και τραπεζών.
Ήδη, η κυβέρνηση έχει ξεκινήσει να υλοποιεί πολιτικές που είτε δίνουν την ευκαιρία στεγαστικού δανείου με χαμηλό επιτόκιο για νέα ζευγάρια (το πρόγραμμα «Σπίτι μου»), είτε επιχειρούν να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών. Έτσι, μετά το «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» (κίνητρα ανακαίνισης άδειων σπιτιών με την προϋπόθεση ότι θα ενοικιαστούν), σχεδιάζει τώρα το πρόγραμμα «rent to own» (Κοινωνική Αντιπαροχή). Ουσιαστικά, πρόκειται για την πρώτη απόπειρα εκμετάλλευσης περίπου 1.600 ακινήτων του δημοσίου που μέχρι σήμερα «κάθονται». Ουσιαστικά, θα υπάρξει ένας διεθνής διαγωνισμός, έτσι ώστε σε υπάρχον ακίνητο του δημοσίου που αυτή τη στιγμή είναι οικόπεδο να μπορέσει να χτιστεί μέσω Σύμπραξης Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα (Σ.Δ.Ι.Τ.) μια πολυκατοικία. Ένα ποσοστό των διαμερισμάτων θα προσφέρεται για μίσθωση με κανονικές τιμές και ένα άλλο θα διατίθεται για κοινωνική κατοικία με μικρό αντίτιμο, όπως γίνεται στο εξωτερικό.
Από την πλευρά τους, σε αντίστοιχες κινήσεις θα πρέπει να προχωρήσουν και οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης, αποκτώντας κατοικίες που θα χτίζονται με τη μορφή Σ.Δ.Ι.Τ. από τον ιδιωτικό τομέα και που θα εκμισθώνονται έναντι χαμηλού ενοικίου σε δημοσίους υπαλλήλους και γιατρούς-νοσηλευτές που μετατίθενται από άλλους νομούς, σε φοιτητές (φοιτητικές εστίες) και σε νέα ζευγάρια χαμηλών εισοδημάτων.
Η Πολιτεία, επίσης, θα μπορούσε να πάρει μια ευρεία σειρά μέτρων σε διάφορα μέτωπα που θα βοηθούσαν την κατάσταση. Για παράδειγμα, υπάρχει πλεόνασμα κατοικιών και μάλιστα χαμηλών τιμών σε αρκετές περιοχές που σήμερα αντιμετωπίζουν προβλήματα τάξης και ασφάλειας. Η επιβολή της νομιμότητας στις περιοχές αυτές θα απελευθέρωνε χιλιάδες κατοικίες.
Επιβάλλεται, επίσης, να δοθούν μέτρα και κίνητρα αποαστικοποίησης και μεταφοράς πληθυσμού από τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας στην περιφέρεια, όπου η προσφορά ακινήτων είναι κατά κανόνα επαρκής και οι τιμές χαμηλότερες.
Ο ρόλος των τραπεζών
Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, φαίνεται πως υπάρχει ένα έλλειμμα 210.000 κατοικιών που πρέπει να καλυφθεί ή έστω να μειωθεί σημαντικά. Ρόλο στην όλη διαδικασία κάλυψης του συγκεκριμένου κενού θα κληθούν να παίξουν και οι τράπεζες.
Ο προφανής ρόλος είναι μέσα από την αύξηση των χορηγούμενων στεγαστικών δανείων, όπου, όμως, τα πράγματα δεν δείχνουν να είναι ιδιαίτερα αισιόδοξα. Συγκεκριμένα, παρά τις προσπάθειες των εγχώριων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων να προωθήσουν σχετικά προϊόντα, η ζήτηση διατηρείται σε χαμηλά επίπεδα για μια σειρά από λόγους. Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι με βάση τα στοιχεία του πρώτου τετραμήνου του 2024 συνεχίζεται και φέτος μια πορεία αρνητικής πιστωτικής επέκτασης στη στεγαστική πίστη που έχει ξεκινήσει από το 2010. Ίσως, όμως, τα πράγματα βελτιωθούν στο μέλλον, στο βαθμό που η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα μειώσει περαιτέρω το βασικό επιτόκιο στην Ευρωζώνη.
Ένα δεύτερο μέτωπο, στο οποίο μπορούν να προσφέρουν οι τράπεζες είναι αυτό της χρήσης των δικών τους κατοικιών, καθώς αποτελούν ουσιαστικά τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες ακινήτων στη χώρα. Εκτιμάται ότι μέσα από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια έχουν περιέλθει στα εγχώρια χρηματοπιστωτικά ιδρύματα δεκάδες χιλιάδες κατοικίες, που αυτή την περίοδο μένουν κλειστές και απλά τις επιβαρύνουν με φόρους και έξοδα φύλαξης. Αυτές οι κατοικίες θα πρέπει να αυξήσουν την προσφορά μέσα από τη διαδικασία των πλειστηριασμών και αν αυτό γίνει σταδιακά -με προγραμματισμένους ρυθμούς- μέσα στην επόμενη πενταετία θα συμβάλλει στην ομαλοποίηση των τιμών των ακινήτων.