13/09/22 | Αρχική > Αρθρογραφία > Επώνυμες Σκέψεις

Αποτελούν τα ακίνητα ασπίδα στον πληθωρισμό;

Σε περιόδους υψηλών πληθωριστικών πιέσεων, συχνά παρατηρείται το φαινόμενο κάτοικοι να σπεύδουν να μετατρέψουν τα χρήματά τους σε χρυσό, σε ακίνητα, σε μετοχές, αλλά και σε ακριβά διαρκή καταναλωτικά προϊόντα (πχ αυτοκίνητα) προκειμένου να διαφυλάξουν την αξία της περιουσίας τους και των αποταμιεύσεών τους. Είναι πάντοτε σωστή μια τέτοια τακτική;

Το πρώτο πράγμα που θα πρέπει να εξετάσουμε είναι το πώς τα προσφερόμενα επιτόκια των προθεσμιακών τραπεζικών καταθέσεων, ή οι αποδόσεις (yields) των κρατικών τίτλων -δηλαδή επενδυτικών προϊόντων που θεωρείται ότι δεν εμπεριέχουν ρίσκο- συγκρίνονται με τον πληθωρισμό. Για παράδειγμα, στην Ελλάδα της δεκαετίας του 1990 μπορεί ο πληθωρισμός να ήταν διψήφιος, πλην όμως τα επιτόκια καταθέσεων ήταν συνήθως γύρω δύο με τρεις ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερα και τα επιτόκια των δωδεκάμηνης διάρκειας Έντονων Γραμματίων του Ελληνικού Δημοσίου (ΕΓΕΔ) γύρω στις τέσσερις με πέντε μονάδες υψηλότερα. Άρα, τουλάχιστον για εκείνη την περίοδο δεν υπήρχε άμεση ανάγκη υποκατάστασης των καταθέσεων σε κάποιο άλλο περιουσιακό στοιχείο.

Σήμερα ωστόσο, τα πράγματα είναι πολύ διαφορετικά. Με τον πληθωρισμό να έχει σκαρφαλώσει σε διψήφιο ποσοστό, τα επιτόκια των τραπεζικών καταθέσεων παραμένουν μηδενικά (εκτιμάται ότι θα διατηρηθούν κάτω του 1% μέσα στο επόμενο δωδεκάμηνο, παρά τις πρόσφατες κινήσεις της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας) και οι αποδόσεις των δεκαετών κρατικών ομολόγων βρίσκονται κοντά στο 4%. Άρα λοιπόν, ο τραπεζικός καταθέτης αναμένεται τόσο φέτος, όσο και μέσα στο 2023 να δει το ύψος των αποταμιεύσεων σε αποπληθωρισμένες (πραγματικές) αξίες να ψαλιδίζεται και μάλιστα σημαντικά.

Το παράδειγμα της Τουρκίας είναι πολύ πιο ακραίο, άρα και πολύ πιο χαρακτηριστικό. Με τα τραπεζικά επιτόκια κοντά στο 20%, τον επίσημο πληθωρισμό στο 80% και τον πραγματικό -όπως λέγεται- στο 150%-180%, σημαίνει ότι μέσα σε ένα μόλις χρόνο ο αποταμιευτής έχει απωλέσει πάνω από το μισό της πραγματικής αξίας των αποταμιεύσεών του και… έπεται και επώδυνη συνέχεια. Σύμφωνα μάλιστα με αφηγήσεις, υπάρχουν Τούρκοι που αγοράζουν ότι διαρκές καταναλωτικό προϊόν θα μπορούσε να μεταπουληθεί (πχ ακριβό αυτοκίνητο) για να μετριάσουν τις απώλειές τους. Αν πχ πιστεύει κάποιος ότι ένα αμεταχείριστο ακριβό αυτοκίνητο μπορεί να το πουλήσει αχρησιμοποίητο (κρατώντας το στο γκαράζ που διαθέτει) σε δύο χρόνια στο 70% της αξίας του σε αποπληθωρισμένες τιμές, τότε έχει διαφυλάξει πολύ καλύτερα την περιουσία του από το να την αφήσει κατατεθειμένη στις τράπεζες.

Για να επανέλθουμε όμως στην ελληνική πραγματικότητα, αρκετοί υποστηρίζουν πως ένας καλός τρόπος για να προστατέψει κάποιος την αξία των αποταμιεύσεών του απέναντι στον πληθωρισμό θα μπορούσε να ήταν η τοποθέτησή τους στην αγορά ακινήτων. Θα μπορούσε μάλιστα κάποιος να επικαλεστεί και ιστορικά στοιχεία, για να υποστηρίξει ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα σε βάθος χρόνου ξεπέρασαν το ύψος του πληθωρισμού και μάλιστα κατά πολύ. Αφού συνέβη λοιπόν στο παρελθόν, γιατί να μην συμβεί και τώρα;

Άλλο πληθωρισμός, άλλο στασιμοπληθωρισμός

Πρώτα απ’ όλα θα πρέπει να τονιστεί ότι κάθε επένδυση σε ακίνητα αποτελεί ξεχωριστή περίπτωση, καθώς κάθε ακίνητο έχει τα δικά του μοναδικά χαρακτηριστικά και τους δικούς του λόγους να αυξηθεί ή να μειωθεί η τιμή του. Στρογγυλεύοντας όμως τα πράγματα, θα λέγαμε το εξής:

Η αξία ενός ακινήτου προκύπτει σε σημαντικό βαθμό από την καθαρή παρούσα αξία των εσόδων του, δηλαδή από το ύψος των προβλεπόμενων εσόδων του από ενοίκια και από ένα προεξοφλητικό επιτόκιο (discount rate) το οποίο ουσιαστικά επηρεάζεται από το ύψους του πληθωρισμού και των επιτοκίων.

Με άλλα λόγια, σε ένα πληθωριστικό περιβάλλον, η αξία ενός ακινήτου επηρεάζεται θεωρητικά από δύο παράγοντες:

Πρώτον, θετικά λόγω του ότι τα ενοίκια, άρα και τα έσοδα του ιδιοκτήτη, αυξάνονται. Στις πλείστες των περιπτώσεων, οι συμβάσεις μίσθωσης επαγγελματικών ακινήτων συνοδεύονται από ρήτρα Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, ενώ στις ενοικιάσεις κατοικιών, συνήθως οι συμβάσεις είναι ετήσιες, οπότε ανανεώνονται με διαφοροποιημένους όρους σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Και δεύτερον, αρνητικά επειδή ο συντελεστής προεξόφλησης ακολουθεί και αυτός ανοδική πορεία.

Για να διατηρήσει (ή και να αυξήσει) λοιπόν ένα ακίνητο την αξία του, προϋποτίθεται ότι θα υπάρξει μια τέτοια αύξηση των ενοικίων, έτσι ώστε η επίδρασή της να αντισταθμίσει (ή και να υπερακοντίσει) την επίπτωση του αυξημένου επιτοκίου προεξόφλησης.

Κατά πόσο όμως είναι βέβαιο ότι θα υπάρξει αύξηση ενοικίων στην πράξη; Η απάντηση είναι -και στο σημείο αυτό βρίσκεται το σημείο-κλειδί του ζητήματος- ότι αυτό θα εξαρτηθεί από την πορεία του ΑΕΠ της οικονομίας.

Οι παλαιότεροι σε ηλικία θυμούνται ότι κατά τις περιόδους του έντονου πληθωρισμού (δεκαετίες 1970, 1980 και 1990) το ελληνικό ΑΕΠ ακολουθούσε ανοδική πορεία, η οποία σε αρκετές χρονιές έφτανε το 3% ή και το 4%. Μέσα σ’ αυτό το περιβάλλον, τα πραγματικά εισοδήματα των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων αυξάνονταν χρόνο με το χρόνο και άρα οι ιδιοκτήτες των ακινήτων είχαν την ευχέρεια να ανεβάζουν τα ενοίκια. Αντίθετα κατά την προηγούμενη δεκαετία, όπου το ΑΕΠ κινήθηκε πτωτικά, οι τιμές των ενοικίων χαμήλωσαν.

Το μεγάλο στοίχημα λοιπόν για το πώς θα κινηθούν οι τιμές των ακινήτων στο μέλλον και αν θα καταφέρουν να προστατέψουν την πραγματική αξία των αποταμιεύσεων κάποιου θα εξαρτηθεί από το πώς θα κινηθεί το ΑΕΠ. Σε περίπτωση που το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν συνεχίσει να ανεβαίνει, τότε οι πιθανότητες βρίσκονται με την πλευρά του επενδυτή. Αν ωστόσο δεν έχουμε απλά πληθωρισμό, αλλά στασιμοπληθωρισμό (δηλαδή συνδυασμό πληθωρισμού και ύφεσης) τότε τα πράγματα δυσκολεύουν πολύ. Ιδίως σε μια περίπτωση βαθιάς ύφεσης, να βρεθούν ακίνητα χωρίς δυνατότητα μίσθωσης, ή να υποχρεωθούν να δεχτούν οι ιδιοκτήτες τους τη μη αναπροσαρμογή των ενοικίων τους.

Όπως με τα ακίνητα, κάτι αντίστοιχο συμβαίνει και με τις μετοχές. Τονίζοντας ότι όπως και στα ακίνητα, κάθε περίπτωση εταιρείας έχει τα δικά της μοναδικά χαρακτηριστικά, σε περιόδους ανοδικού ΑΕΠ οι επιχειρήσεις καταφέρνουν κατά μέσο όρο να μετακυλίουν τις πληθωριστικές επιπτώσεις στις τιμές πώλησης των προϊόντων τους και έτσι να διατηρούν ή και να αυξάνουν το ύψος της αποπληθωρισμένης κερδοφορίας τους. Κάτι τέτοιο όμως δεν είναι καθόλου εύκολο, σε περιόδους ύφεσης (αρνητικό ΑΕΠ) και έτσι ο φόβος μιας επικείμενης περιόδου στασιμοπληθωρισμού είναι ο λόγος που έχει οδηγήσει τις τιμές των μετοχών φέτος σε πτώση στα διεθνή χρηματιστήρια.



comments powered by Disqus
* Παρακαλούμε τα σχόλια να μην είναι σε greeklish. Σχόλια με υβριστικό ή προσβλητικό περιεχόμενο θα διαγράφονται χωρίς προειδοποίηση.
ΑΕΠ, Ακίνητα, Πληθωρισμός