07/12/18 | Αρχική > Αρθρογραφία > Φορολογικά και Επίκαιρα

Η αλλοδαπή εταιρεία ακινήτων

1. Εισαγωγή

Σύνηθες φαινόμενο παγκοσμίως είναι η απόκτηση αστικών ακινήτων από επιχειρήσεις της αλλοδαπής σε τρίτες χώρες. Τα ακίνητα αυτά εξυπηρετούν πολλαπλούς σκοπούς, είτε ιδιοχρησιμοποιούμενα από τις κεντρικές επιχειρήσεις παρέχοντας υπηρεσίες διαμονής σε στελέχη τους που προσωρινά διαμένουν στην τρίτη χώρα, είτε εμφανιζόμενα ως εγκαταστάσεις αλλοδαπής (υποκαταστήματα, γραφεία, εκθεσιακοί χώροι, κ.λπ.), είτε ως ακίνητα επιδεχόμενα εμπορικής εκμετάλλευσης. Σε πολλές περιπτώσεις, εταιρείες της αλλοδαπής εκμεταλλευόμενες οικονομικές συγκυρίες μιας χώρας, αποκτούν ακίνητα σε αυτήν τα οποία δεν εκμεταλλεύονται άμεσα, προσδοκώντας μεγάλες μεταγενέστερες αποδόσεις από ενοικίαση ή άλλη αξιοποίηση, είτε κεφαλαιακά κέρδη από μεταβίβαση σε αξία πολύ μεγαλύτερη από αυτή της απόκτησης. Στην ερώτηση, γιατί μια εταιρεία θα αποκτούσε ένα ακίνητο στην αλλοδαπή που δεν θα το εκμεταλλευόταν άμεσα, η απάντηση έρχεται από τον βασικό κανόνα του real estate, όπου η ουσιαστική παράμετρος απόκτησης ενός ακινήτου είναι «location - location - location».

Με βάση όλα τα ανωτέρω, θα προσπαθήσουμε να αναπτύξουμε την υφιστάμενη κατάσταση από φορολογικής άποψης στη σύγχρονη ελληνική πραγματικότητα.

2. Φορολογικές υποχρεώσεις

Σύμφωνα με την ΠΟΛ.1138/30-6-2015 εγκύκλιο παρέχονται πρόσθετες διευκρινίσεις σχετικά με τη φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος αλλοδαπών εταιρειών ιδιοκτησίας ακινήτου στην Ελλάδα, μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του νέου ΚΦΕ (Ν.4172/2013).

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 13 του ΚΦΔ (Ν.4174/2013), οι οποίες ισχύουν από 1/1/2014, κάθε πρόσωπο συμπεριλαμβανομένου και του αλλοδαπού νομικού προσώπου, με εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα υποχρεούται να τηρεί βιβλία και στοιχεία...

Για τα αλλοδαπά νομικά πρόσωπα, χωρίς μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα, τα οποία διαθέτουν ακίνητα στην Ελλάδα, τόσο από τις προϊσχύουσες διατάξεις του ΚΦΑΣ όσο και από τις ισχύουσες διατάξεις των ΕΛΠ, δεν προκύπτει υποχρέωση τήρησης βιβλίων και έκδοσης στοιχείων.

Σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1003/31-12-2014 εγκύκλιο με θέμα την «Παροχή οδηγιών για την εφαρμογή των διατάξεων του N. 4308/2014 (ΦΕΚ Α΄ 251) περί των Ελληνικών Λογιστικών Προτύπων, συναφείς ρυθμίσεις και άλλες διατάξεις», ορίζεται ότι:

«1.2.3 Επισημαίνεται ότι από τις διατάξεις του παρόντος νόμου δεν προκύπτει υποχρέωση εφαρμογής των ρυθμίσεων αυτού για τις αλλοδαπές επιχειρήσεις που δεν αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα και οι οποίες με τις διατάξεις του ΚΦΑΣ ήταν υπόχρεες στην τήρηση βιβλίων. Δηλαδή, πλέον δεν προκύπτει υποχρέωση εφαρμογής του παρόντος νόμου, και ιδίως υποχρέωση τήρησης λογιστικών βιβλίων και σύνταξης χρηματοοικονομικών καταστάσεων, για τις αλλοδαπές επιχειρήσεις που δεν αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα και οι οποίες: ...

β) ανεγείρουν ακίνητο κυριότητάς τους εντός της Ελληνικής επικράτειας ή πραγματοποιούν σε τέτοιο ακίνητο προσθήκες ή επεκτάσεις.

Συνεπώς, από την 1η Ιανουαρίου 2015 τα πρόσωπα αυτά παύουν να έχουν τις αναφερόμενες υποχρεώσεις που άλλως προκύπτουν από αυτό το νόμο. Οίκοθεν νοείται ότι εάν οι επιχειρήσεις αυτές θεωρηθεί ότι αποκτούν εισόδημα στην Ελλάδα από επιχειρηματική δραστηριότητα, θα έχουν υποχρέωση τήρησης του Ν.4308/2014».

Επειδή όμως από 1/1/2014 το εισόδημα που αποκτούν στην Ελλάδα τα αλλοδαπά νομικά πρόσωπα από ακίνητη περιουσία αποτελεί πλέον για την φορολογία εισοδήματος εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, ανεξάρτητα από το εάν αποκτούν ή όχι μόνιμη εγκατάσταση στη χώρα μας, τα πρόσωπα αυτά ιδιοκτησίας ακινήτου, εφόσον αποκτούν εισόδημα από την ενοικίαση του ακινήτου αυτού, από την ημερομηνία αυτή και μετά είναι υπόχρεα σε τήρηση βιβλίων και έκδοση στοιχείων.

Για τον υπολογισμό, από 1/1/2014 και μετά, των φορολογικών αποσβέσεων των ακινήτων στην Ελλάδα των πιο πάνω προσώπων και λόγω της αλλαγής του τρόπου διενέργειας των αποσβέσεων από τα πρόσωπα αυτά, δεδομένου ότι πλέον το εισόδημά τους από ακίνητη περιουσία αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 47 του Ν.4172/2013 , λαμβάνεται το κόστος κτήσης ή κατασκευής του ακινήτου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 24 του Ν.4172/2013 , ανεξάρτητα από το χρόνο απόκτησης ή κατασκευής αυτού, δηλαδή είτε αυτό αποκτήθηκε / κατασκευάστηκε πριν από την 1/1/2014 είτε μετά την ημερομηνία αυτή. Ως κόστος κτήσης / κατασκευής λαμβάνεται αυτό που προκύπτει από τα τηρούμενα βιβλία, ενώ σε περίπτωση που δεν υπήρχε υποχρέωση τήρησης βιβλίων λαμβάνεται το τίμημα, όπως προκύπτει από τον τίτλο με τον οποίο αποκτήθηκε το σχετικό ακίνητο ή από οποιοδήποτε πρόσφορο μέσο (παραστατικά, κ.λπ.) σε περίπτωση κατασκευής του ακινήτου. Επισημαίνεται ότι για τον υπολογισμό των κατά τα ανωτέρω αποσβέσεων λαμβάνονται υπόψη οι αποσβέσεις που αναλογούν στα προηγούμενα της έναρξης ισχύος του Ν.4172/2013 έτη (διαχειριστικές περιόδους) και θα είχαν πραγματοποιηθεί αν τα εν λόγω πρόσωπα εξέπιπταν φορολογικές αποσβέσεις, υπολογιζόμενες εξωλογιστικά με βάση τους συντελεστές που ίσχυαν κατά τα έτη αυτά (περ. στ΄ παρ.1 άρθρου 31 Ν.2238/1994 ), ώστε το συνολικό ποσό των φορολογικών αποσβέσεων να μην υπερβαίνει το κόστος κτήσης / κατασκευής του ακινήτου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις διατάξεις της παρ. 7 του άρθρου 24 του Ν.4172/2013 και την ΠΟΛ. 1073/31-3-2015 εγκύκλιό.

Κατά τα λοιπά ισχύουν οι οδηγίες που έχουν δοθεί με την ΠΟΛ.1073/2015 εγκύκλιο, με την οποία κοινοποιήθηκαν οι διατάξεις του άρθρου 24 του Ν.4172/2013 περί φορολογικών αποσβέσεων των πάγιων περιουσιακών στοιχείων των επιχειρήσεων.

Για την ένταξη σε κατηγορία τήρησης βιβλίων των ανωτέρω προσώπων όσον αφορά την φορολογική περίοδο 2014 εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΚΦΑΣ και από 1/1/2015 οι διατάξεις των ΕΛΠ. Έτσι από 1/1/2014 έως 31/12/2014 αυτά που έχουν τη μορφή ΑΕ, ΕΠΕ και ΙΚΕ εντάσσονται σε διπλογραφικά βιβλία και τα λοιπά πρόσωπα (προσωπικές εταιρείες) σε τήρηση απλογραφικών βιβλίων.

Από 1/1/2015 και μετά ΑΕ, ΕΠΕ, ΙΚΕ, Ετερόρρυθμες κατά μετοχές εταιρείες, καθώς και ΟΕ και ΕΕ των οποίων όλα τα άμεσα ή έμμεσα μέλη είναι είτε οντότητες της περ. α΄ της παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν.4308/2014 (ΑΕ, ΕΠΕ, κ.λπ.), είτε άλλες οντότητες συγκρίσιμου νομικού τύπου με τις οντότητες της περίπτωσης αυτής, εφαρμόζουν για την τήρηση των λογιστικών τους αρχείων το διπλογραφικό λογιστικό σύστημα (διπλογραφικά βιβλία). Τα λοιπά πρόσωπα εντάσσονται στις οντότητες της παραγράφου 2(γ) του άρθρου 1 του Ν.4308/2014 και επομένως σε τήρηση βιβλίων (απλογραφικά ή διπλογραφικά) με βάση τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 2 (κύκλος εργασιών 1.500.000 ευρώ).

3. Η υποχρέωση υποβολής φορολογικής δήλωσης

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 68 του Ν.4172/2013 περί ΚΦΕ υφίσταται υποχρέωση υποβολής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ΝΠ, ακόμα και αν αυτά δεν αποκτούν εισόδημα (ΠΟΛ. 1060/19-3-2015). Σε περίπτωση που μεταξύ της Ελλάδος και της χώρας του αλλοδαπού ΝΠ που αποκτά εισόδημα από ακίνητα υφίσταται ΣΑΔΦ, τα αναφερόμενα στην σύμβαση υπερισχύουν του Ελληνικού φορολογικού δικαίου και η φορολόγηση του ΝΠ θα γίνει όχι σύμφωνα με τον Ν.4172/2013, αλλά σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στη ΣΑΔΦ. Ανεξάρτητα της ύπαρξης ή όχι ΣΑΔΦ, το εισόδημα από ακίνητα των ΝΠ αλλοδαπής αποτελούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Από τα ακαθάριστα έσοδα των πιο πάνω αλλοδαπών ΝΠ, εκπίπτουν οι δαπάνες των άρθρων 22 και 23 του Ν.4172/2013 και της ΠΟΛ. 1113/2015 εγκυκλίου. Από την 1/1/2014 εκπίπτουν κανονικά οι αποσβέσεις σύμφωνα με το άρθρο 24 του Ν.4172/2013.

4. Η ιδιοχρησιμοποίηση των ακινήτων των νομικών προσώπων

Με την απόφαση με Αρ. Πρωτ.: ΔΕΑΦ Β 1042299 ΕΞ 2016/17-03-2016 με θέμα «Προσδιορισμός αντικειμενικής αξίας για τον υπολογισμό του τεκμαρτού εισοδήματος νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων από την ιδιοχρησιμοποίηση γης και ακινήτων για το φορολογικό έτος 2015» ορίζεται ότι: «2. Με την ΠΟΛ.1069/23-03-2015 εγκύκλιο, με την οποία δόθηκαν οδηγίες για την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 39 και 40 του Ν.4172/2013 , διευκρινίσθηκε μεταξύ άλλων, ότι το εισόδημα που τεκμαίρεται από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση γης ή ακινήτου υπόκειται σε φορολογία στο όνομα του νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας, χωρίς καμία εξαίρεση για αυτό που προκύπτει από την ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων, ξενοδοχείων, κλπ., ενώ ειδικά για την περίπτωση της ιδιοχρησιμοποίησης εκπίπτει, κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα των παραπάνω νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων, το τεκμαρτό μίσθωμα κατά το μέτρο που δεν υπερβαίνει το τρία τοις εκατό (3%) επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, με βάση τις διατάξεις της περίπτωσης η΄ του άρθρου 23 του ΚΦΕ. Το αποτέλεσμα του ανωτέρω χειρισμού στη περίπτωση της ιδιοχρησιμοποίησης γης ή ακινήτου είναι φορολογικά αδιάφορο για τα νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες».

5. Επίλογος

Από όλα τα ανωτέρω γίνεται κατανοητό πως το θέμα «ακίνητο αλλοδαπής εταιρείας» είναι πολυπαραγοντικό, εφάπτεται βασικών διατάξεων της ελληνικής φορολογικής νομοθεσίας, αλλά περαιτέρω υπερισχύουν εφόσον υπάρχουν υφιστάμενες Συμβάσεις Αποφυγής Διπλής Φορολογίας που έχει μέχρι σήμερα υπογράψει η χώρα μας. Το νομοθετικό πλαίσιο αλλά και οι συνθήκες τις αγοράς συνεχώς μεταβάλλονται, συνεπώς θεωρούμε ότι θα επανέλθουμε σύντομα για το συγκεκριμένο θέμα με τα τυχόν νέα τεκταινόμενα.

Το κείμενο αποτελεί απόσπασμα από άρθρο του κ. Ιωάννη Κουτκουδάκη με τίτλο «Η αλλοδαπή εταιρεία ακινήτων» που δημοσιεύθηκε στο τεύχος Οκτωβρίου 2018 του περιοδικού Epsilon7.



comments powered by Disqus
* Παρακαλούμε τα σχόλια να μην είναι σε greeklish. Σχόλια με υβριστικό ή προσβλητικό περιεχόμενο θα διαγράφονται χωρίς προειδοποίηση.
Αλλοδαπή εταιρεία, αλλοδαπή εταιρεία ακινήτων